Почему так дорого??? (12 фото)
- Представьте, что вы заказчик и вам необходимо построить дом, к примеру, за 1 000 000р.
Как в итоге распределится финансовый поток и сколько реально уйдет на строительство...
Обычно для строительства крупных объектов "под ключ" заказчик нанимает ген.подрядчика. Заключаем договор на 1 000 000р. Естественно с этой суммы уплачивается налог 18%, итого у нас остаётся 847 457,63р. Генеральный подрядчик зачастую - это компания в штате которой только Инженерно Технические Работники. Поэтому оставляем 10% на содержание офиса и зарплаты сотрудников и на оставшуюся сумму уже 762 711,86р нанимаем подрядные организации.
Для начала работ нам нужна рабочая документация, поэтому начнём с проекта. Работу проектной организации мы оценим в 20 000р. (на самом деле, в данном расчёте важна не стоимость тех или иных работ, а количество фирм участвующих в строительстве, но об этом чуть позже....).
Естественно нанимаем строительную организацию которая будет строить непосредственно объект продажи т.е дом. Здесь сметная стоимость будет равна 300 000р.
Допустим на инженерные системы (Водопровод, канализация, электроснабжение, тепло .....) мы нанимаем подрядчика и стоимость работ будет равна 200 000р. Хотя чаще на практике здесь участвуют три и более компании.
Завершающим этапом любого крупного строительного объекта является благоустройство территории. Сюда относятся подъездные дороги, газоны, детские площадки. Предположим, что здесь тоже участвует только одна фирма и её смета равна 200 000р.
Однако мы забыли про технический надзор и аудит. Зачастую на крупном объекте это может быть отдельная контора, которая только этим и занимается. Заложим сюда 10 000р.
Мы белые и пушистые и взяток не даём, но всё же..... согласования проектов, штрафы АТИ, форс мажоры, выражение благодарности и т.д. и т.п.. Закинем сюда остаток 32 711,86р и не будем его облагать налогом .
А теперь прикинем налоги:
У нас 5 подрядчиков и каждый платит НДС 18% со сметной стоимости, т.е. с каждой сметы взимается налог. Не буду расписывать калькуляцию наш НДС равен 111 355,93р, добавим сюда НДС выплаченный ген.подрядчиком и получим 263 898,31р.
Так же учтем, что в каждой смете заложены ген.подрядные, это официальные расходы, а не откат, на моей практике суммы встречались от 1,2% до 8% сметной стоимости. Я взял 4% это 24 745,76р.
Грубо прикинем налог на заработную плату всех сотрудников (подрядных организаций) получим итоговую сумму 293 406,10р. Это сумма которая ушла в казну (НДС + 13% ЗП), правда я не стал учитывать ЕСН, пенсионный фонд, НДС с используемых материалов и оборудования слишком уж заморочено получится (кому интересно пусть сами посчитают).
Итак предварительный итог:
Сумма строительства - 1 000 000р.
Налогообложение - 293 406,10р..
Сметная прибыль подрядных организаций (10%) - 59 389,83р
Доход ген.подрядчика - 109 491,53р.
Стоимость работ и материалов - 534 508,47р.
Все остальное откаты, взятки, форсмажоры.
Расчет грубый и фирм взято минимум если сюда добавить ещё фирм (подрядчики нанимают субподрядчиков, субподрядчики суб-субподрядчиков и т.д.), то сборы налогов вырастут, а стоимость строительства снизится. В реальности между заказчиком и непосредственным исполнителем может находиться 3 - 4 промежуточные компании.....
Выручаю гастарбайтеры иначе не было бы большинства генеральных директоров хорошей жизни с хорошими доходами.
Ну и наконец то итог статьи:
Заказчику (инвестору) надо отбить вложенные деньги, опять же заплатить налоги и остаться в хорошем плюсе т.е минимум 50% к первоначальному миллиону будет накручено и продано обычным потребителям, большинство из которых пойдёт в банк за кредитом.
На фоне всех этих расчётов возврат покупателю НДС при первой покупке квартиры уже не кажется благотворительной акцией государства...........
P.S. В реальности все примерно так и работает и большинство строительных фирм которые бравируют своими успешно сданными проектами не имеют в своём штате рабочих строительных специальностей, их нанимаю под честное слово за копейки и в большинстве случаев их попросту кидают, отсюда и качество строительства......