Ипотека без права на выбор

Ипотечным заемщикам все реже предлагают выбрать способ погашения кредита – аннуитетными платежами или дифференцировано.

Высшие инстанции настаивают, что последний не намного выгоднее, поэтому банки вполне могут оставить только аннуитет. Желание сотни россиян расплачиваться по кредиту с уменьшением ежемесячного платежа, сменив схему погашения, судами не признается.

Житель из Ростовской области, оформивший ипотечный кредит в Сбербанке, посчитал, что аннуитетные платежи для него невыгодны и вообще были навязаны банком. По его мнению, кредитная организация нарушила закон «О защите конкуренции», который запрещает навязывание невыгодных соглашений. При аннуитетных платежах заемщик вначале погашает проценты банку, а уже после гасится сам кредит. При этом дифференцированный способ предполагает равномерное погашение как процентов, так и суммы займа. Позицию заемщика поддержал региональный ФАС, выписав кредитной организации предписание об устранении нарушений и предоставлении последующим клиентам права выбора на схему погашения кредита. Несмотря на это добиться своего заемщику не удалось. Как пишет газета «Известия», Арбитражный суд Северо-Кавказского округа вынес противоположное решение, посчитав, что нарушения закона со стороны банка нет. Суд решил, что истцы не смогли доказать, что аннуитет невыгоднее дифференцированного способа погашения. Кроме того, они отметили, что заемщик не обращался в банк для смены способа погашения кредита и не оспаривал условия кредитного договора в момент его заключения. Мужчина также не обращался с заявлением о досрочном погашении кредита либо о его оплате дифференцированными платежами и не пытался изменить размер ежемесячных выплат, хотя, как показывает практика и кредитный договор «Сбербанка», банк предоставляет своим клиентам такую возможность при их обращении.

По словам заместителя председателя ЧРО «Финпотребсоюз» Вячеслава Курилина, подобные конфликты челябинским заемщикам выигрывать удавалось лишь в местных судах, поскольку областной, а затем и Высший арбитражный суд вставали на сторону банков и признавали, что аннуитетная система погашения долга не имеет под собой скрытых комиссий. «Такие решения судов высшей инстанции выглядят странными, поскольку у нас проводились экспертизы, которые подтверждали, что при аннуитетном способе погашения ипотечного кредита заемщик переплачивает банку от 70 000 до полумиллиона рублей», – говорит спикер. По его мнению, если человек оформил ипотечный кредит с аннуитетными платежами и через некоторое время захотел изменить форму погашения кредита, то по законодательству такая возможность человеку предоставляется, однако фактически рядовой клиент столкнется с определенными трудностями и в конечном счете смирится с ситуацией. «Например, такому заемщику на протяжении всего кредитного срока придется ежемесячно посещать банк и писать заявление. Более того, нужны хорошие математические знания, чтобы ежемесячный платеж по аннуитетному способу пересчитать в дифференцированный», – объясняет он, вспоминая, что некогда именно Высший арбитражный суд публично заявлял, что в аннуитетных платежах содержится переплата – 15–20%. Однако сегодня высший судебный орган придерживается обратной позиции по этому вопросу.
Как рассказал «Известиям» представлявший интересы банка старший юрист адвокатского бюро «Линия права» Алексей Костоваров, в случае проигрыша дела большинству банков пришлось бы менять свои кредитные продукты – ведь возможность дифференцированного погашения кредита при ипотеке сейчас почти никто не использует. Однако, по его мнению, решение суда было предсказуемо. «При кредитовании физических лиц Сбербанк, наравне с другими российскими банками, применяет аннуитетный способ погашения кредита.

Это связано с тем, что аннуитетные платежи являются более удобными и выгодными именно для клиентов», – рассказывает директор управления внедрения проектов и продуктов Уральского банка Сбербанка России Рашит Мусифуллин. По его мнению, при аннуитетном погашении кредита устанавливается фиксированный размер платежа, и клиенту не нужно каждый месяц уточнять сумму, которую он должен внести в банк. Дата аннуитетного платежа также фиксированная, что позволяет заранее распределить долговую нагрузку на бюджет. У дифференцированных платежей, особенно по ипотечным кредитам, есть ключевой недостаток в виде большого размера платежа в первую половину срока действия кредита. «Особенно это касается ипотеки, ведь после покупки жилья, как правило, возникает необходимость дополнительных расходов на ремонт и обустройство. В этом случае большие платежи по кредиту могут стать особенно обременительными», – продолжает он, добавляя, что практики, когда во время погашения ипотечного кредита заемщик хочет сменить тот или иной вид погашения долга, в Сбербанке нет.
«На наш взгляд, желание сменить схему погашения кредита на дифференцированную может быть связано прежде всего с тем, что заемщик не до конца понимает все преимущества аннуитетных платежей, а для ипотеки они очевидны», – резюмирует эксперт сайта.
Начальник управления развития ипотечных программ «Нордеа Банка» Ирина Ступаева уверяет, что смена платежа возможна на основании письменного заявления заемщика и при наличии у банка-кредитора технической возможности изменения платежа по кредиту . «Такие изменения оформляются дополнительным соглашением к кредитному договору, договору залога и закладной (при наличии)», – рассказывает собеседник и считает, что дифференцированный платеж имеет ряд преимуществ. «Больше преимуществ с точки зрения экономии денежных средств, так как амортизация долга при таком платеже осуществляется быстрее, соответственно, итоговая сумма выплаченных процентов за кредит будет меньше, чем при том же сроке и сумме кредита с уплатой аннуитетными платежами. Можно сказать, что при дифференцированном платеже клиент имеет больше возможностей рационально управлять собственным бюджетом», – парирует она.
Несмотря на разногласия участников рынков, большинство заемщиков при оформлении ипотечного кредита вообще не обращают внимание вид платежа, а скорее, ориентируются на процентную ставку, говорит руководитель отдела ипотечного кредитования агентства недвижимости «Фамиан» Анна Юнусова. При этом большая часть челябинских банков не оставляет заемщикам права выбора, предлагая лишь аннуитетную схему погашения долга, добавляет она.