Как делают капремонт за границей
Капремонт по-европейски
Во многих странах Европы капремонт домов проходит с финансовой поддержкой государства или конкретного муниципалитета. К примеру, эстонцам выплачивают компенсацию за капитальный ремонт дома после его проведения. Так, сперва квартирное сообщество, аналог российского ТСЖ, меняет коммуникации или кровлю, потом собирает все чеки, смету, копии договоров с подрядными организациями и передает в муниципалитет. Затем жители получают компенсацию в счет тех средств, которые они потратили на ремонт своего дома. В Венгрии муниципалитет объявляет конкурс грантов на те виды ремонта, которые сейчас, по мнению властей, нужны большинству домов в городе. Например, они решают заняться заменой лифтов или теплоизоляцией фасадов. ТСЖ подает заявку, выбирает подрядчика и оплачивает за счет собственных средств жителей не менее 60% стоимости работ. Оставшиеся средства предоставляются из бюджета города.
В Германии проведением капитального ремонта в домах обычно занимаются управляющие компании. Они сами планируют эту работу либо за счет собственных средств, либо за счет кредитных программ, которые предлагают местные банки. Плату за капремонт также рассчитывает УК, его размер зависит от конструктивных особенностей дома, в каждом домовладении он разный. Еще один вариант, который успешно используется европейскими странами, – льготное кредитование. «Я слышал, что если многоквартирный дом находится в запущенном состоянии и требует очень больших затрат на ремонт, его отключают от коммуникаций и выставляют на продажу, – говорит житель Мюнхена Константин. – Его может выкупить инвестор, а потом провести реконструкцию и ремонт дома. За счет надстройки этажей и продажи дополнительных квартир в этих домах он может получить неплохой доход».
В Чехии огромное количество старых домов, многим из которых требуется серьезный ремонт. «Здесь взнос на такие работы называется платой в фонд реконструкции дома, – поясняет челябинка Екатерина, прожившая в Праге несколько месяцев. – Конечно, арендаторы эту статью расходов не оплачивают, этим занимаются собственники жилья. Когда мы искали квартиру, то обратили внимание, что в объявлениях о продаже квартир владельцы почти всегда указывают, что в доме недавно был проведен капитальный ремонт. Этот факт может увеличить стоимость объекта. Ведь новым владельцам не придется оплачивать капремонт».
На Канарских островах жилыми домами, как правило, управляют компании вроде российских ТСЖ, где есть президент, выбранный из числа жильцов. «ТСЖ выбирает управляющую компанию, которая занимается учетом платежей за содержание жилья, – «комунидадес», проведением собраний жильцов, выбором подрядчиков для проведения капитального и текущего ремонта, – рассказывает жительница Тенерифе Татьяна. – Все вопросы по ремонту проводятся только по решению всех собственников жилья. Деньги на эти цели берут из ежемесячных коммунальных платежей. Если этого недостаточно, то решением жильцов данный платеж увеличивается».
К примеру, если коммунальные платежи составляют порядка 20 евро в месяц, но необходим срочный ремонт фасада дома, то жители могут принять решение на собрании в течение полугода вносить большую сумму – по 30 евро. Размер платежа определяется на основании предоставленных управляющей компанией строительных смет, где определена окончательная стоимость работ и выбран подрядчик. «В целом внутри и снаружи у домов на Тенерифе довольно пристойный вид, – добавляет собеседница. – Есть некоторые районы с очень старыми домами. Но, как правило, это не многоквартирные здания, а частные или домики на две-три квартиры. Здесь состояние домов зависит не столько от частоты проводимых ремонтов, а от бережного отношения самих жильцов к месту, в котором они живут».
Азиатский подход
В ряде азиатских стран идет активное строительство новых домов, поэтому вопрос капремонта не стоит так остро, как во многих европейских странах. Тем не менее местные владельцы жилья также оплачивают взнос на будущий капремонт своих домов. «В Таиланде этот платеж называется взносом на амортизационный фонд, – поясняет специалист по недвижимости в Паттайе Анна Рыбалко. – Он оплачивается единовременно, при заселении. Фиксированная цена прописана в контракте. Говорят, что этого взноса хватает примерно на 40 лет. У каждой управляющей компании размер платы разнится. В среднем на жилье экономкласса – 350 бат за квадратный метр. Затем из этого фонда берутся средства на ремонт лифтов, бассейнов, крыш и другого общего имущества».
Правда, собеседница уточнила, как этот фонд будет работать на практике – пока неизвестно: «В стране огромное количество новостроек. Не только в Бангкоке, но и в курортных городах активно строятся кондоминиумы, которые пользуются спросом у покупателей жилья. Новым зданиям всего три-четыре года. Пока они находятся в хорошем состоянии, но какими они будут через 10 лет? Неизвестно, хватит ли денег на ремонт из амортизационного фонда или собственникам придется доплачивать на капремонт из своего кармана. Конечно, добросовестные застройщики выполняют свои обязательства по гарантийному ремонту. На фасад здания он сохраняется в течение пяти лет, на внутреннюю отделку – до года. Такой ремонт может на какое-то время поддержать дом в хорошем состоянии».
Система капитального ремонта в Гонконге зависит от типа зданий, в которых он проводится. «Есть несколько типов домов, – рассказывает жительница Гонконга Юлия. – Один из них – это социальное жилье, которое выдается местным жителям. За ним следят государственные компании, поддерживая внешний вид домов. Если возникают вопросы по состоянию коммуникаций, газа, электроэнергии, жители обращаются в компании, поставляющие эти ресурсы. У нас есть фирмы-монополии: воду поставляет только одна компания, электроэнергию – другая. Наружные сети тоже ремонтирует отдельная организация, которая отвечает за коммуникации на конкретном доме».
Другой тип жилья в Гонконге – это club-house. Это жилые комплексы с бассейном, спортзалом, облагороженной территорией, где за порядком следит управляющая компания. «Когда у нас, например, прорывает трубу или есть проблемы со светом, мы обращаемся к консьержу, и к нам приходят работники управляющей компании, чтобы устранить недочеты, – продолжает девушка. – Капитальный ремонт компания также берет на себя».
У садиков, школ и университетов есть свои спонсоры, крупные компании. Когда необходимо провести капитальный ремонт, учреждения обращаются в эти компании, где составляют смету и организуют необходимый ремонт. Есть и особенности проведения самого капитального ремонта домов в Гонконге. Там огромное количество небоскребов, рабочим приходится выполнять ремонт на огромной высоте. Поэтому перед проведением работ подрядчики готовят крупные леса из бамбука и закрывают здание специальной сеткой, чтобы ничего не летело вниз и работы были безопасны.
В некоторых китайских городах подход к старым зданиям кардинальный. Там вместо проведения капитального ремонта власти принимают решение снести дома, которым уже 15-20 лет, и построить на их месте новые. Государство считает этот механизм менее затратным. Ведь многие строительные материалы производятся именно в Китае, их стоимость крайне низкая. Кроме того, в стране много рабочей силы, поэтому стройка там идет рекордными темпами. В тех китайских домах, где все же планируется капремонт, работы проводят за счет государства. Это объясняется тем, что в Китае нельзя приобрести недвижимость в собственность. Ее можно оформить в лизинг на 70 или 90 лет.
«Здесь действительно проще сровнять с землей здание, которое уже пора капитально ремонтировать, – говорит жительница Шеньчженя Алена. – В моем районе было несколько домов старой постройки, они называются «хутуны». Как раз сейчас их сносят, а на их месте появятся новостройки, обычно с большим количеством этажей, чем было раньше. Людей расселили, по договору им полагаются квартиры в других районах. Да и ремонтировать нечего особо. На юге Китая в основном стоят высотные бетонные коробки без отопления, сложной системы вентиляции, мусоропровода. На севере страны ситуация немного иная. Власти следят за теплопроводами и котельными в многоквартирных домах, утепляют их фасады».