Как я покупал по ипотеке квартиру в Германии
Рассказывает Всеволод Оболенский
Пару лет назад передо мной всерьез встал вопрос о покупке жилья. Я довольно давно живу и работаю в Германии, имею один из типов вида на жительство, и поэтому мог приобретать недвижимость, как настоящий немец - без каких-либо правовых ограничений. Живу в Мюнхене, где цены на недвижимость вполне сопоставимы с московскими. По этой причине жилье планировал покупать ближе к окраинам города, где цены не столь высоки. Поскольку жить удобнее ближе к работе и к центру города, купленную квартиру хотел впоследствии сдавать в аренду.
Начало
Началось все с того, что я стал регулярно откладывать деньги, стараясь с каждой зарплаты оставлять как минимум 25-30%. Итого, через какое-то время, подтянув все свои резервы, я собрал около 30.000 евро, которые потом стали моим первым взносом при покупке жилья. В Германии при приобретении недвижимости в первую очередь необходимо иметь средства на такие расходы:
- нотариус: около 1,5% от суммы сделки
- внесение нового владельца в земельный кадастр: около 0,5% от суммы сделки
- налог на покупку земельного участка под этой недвижимостью: от 3,5% в Баварии до 6,5% в Бранденбурге
- комиссионные маклеру (если вы пользуетесь его услугами) - от 3 до 6 процентов от суммы сделки (как правило 3,57%). Большинство квартир (но не все) продается через маклера.
Итого (для Баварии): от 5,5 до 9 процентов только на сопутствующие расходы (в зависимости от наличия маклера). Средства на эти цели лучше иметь сразу, так как банки очень неохотно дают кредиты больше, чем на 100% стоимости самого жилья. Таким образом, для покупки квартиры до 200.000 евро нужно иметь самое меньшее тысяч десять евро.
Поиски
Способы поиска жилья в Германии, как и везде, разнообразны - это и различные риэлторские фирмы, и интернет-сайты, и частные объявления в газете. Волею случая, я вышел на огромную фирму, распродающую жилые квартиры в Мюнхене и окрестностях без комиссионных.
Я выбрал двухкомнатную квартиру в пригороде Мюнхена на первом этаже в 60 квадратных метров с небольшим садом и гаражом - стоимостью 190.000 евро. В ней с середины 80-х годов (с момента постройки самого здания) живет немецкая семья - муж и жена, которые снимали квартиру в аренду у компании-продавца. При продаже сданной в аренду квартиры новый владелец обязан сохранить договор аренды в неизменном виде. В моем случае, я не имею права выселить жильцов в течение 10 лет с момента покупки. (В Германии закон всячески защищает квартиросъемщиков: в плане повышения арендной платы, сроков и вообще возможности выселения. К примеру, если жильцы покупаемой квартиры старше 60 лет, хозяин вообще не имеет права их выселить.) Поскольку квартиру я планировал сдавать, то этому обстоятельству был только рад: поиски новых жильцов процесс хоть и быстрый, но довольно сложный.
Надежные квартиросъемщики с постоянной работой - это вообще очень важно. В случае недобросовестности последних, владелец может столкнуться с очень большими проблемами.
После небольшого торга с компанией, цену удалось снизить более чем на 7.000 евро, а после обнаружения двух небольших недостатков, требующих впоследствии ремонта, - еще на 2.000 (по закону ремонт должен оплачивать владелец квартиры).
Теперь мне предстояло определиться с кредитом.
Банки
Ставки по ипотечным кредитам в Германии сейчас находятся на абсолютном историческом минимуме и колеблются в интервале между 0,8% и 2,5% годовых.
Банки оценивают потенциальных клиентов по огромному числу параметров, исходя из чего высчитывают годовой процент. Вот примерный список главных критериев.
1. Срок заключения договора. Банки выдают кредит на определенный срок, по истечении которого заемщик перезаключает кредитный договор на оставшуюся, еще не выплаченную, сумму с любым банком на актуальных на тот момент рыночных условиях. Стандарт - 10 лет. Можно заключить договор на 15 или на 20 лет, но каждые 5 лет прибавляют к процентной ставке около 0,5%.
2. Желаемая величина выплат. Чем быстрее клиент будет погашать тело кредита, тем меньше процентная ставка. Законодательный минимум - 1% в год. Средние значения - от 3 до 5 процентов.
3. Желаемая величина потенциальных досрочных выплат. Стандарт - 5% в год. Увеличение этого числа повышает процентную ставку.
4. Характеристики недвижимости, которая покупается. Поскольку сам объект - залог кредита, банку необходимо оценить свои риски в случае, если кредит не будет погашен. Чем новее объект, чем в более хорошем месте он расположен, тем ниже ставка кредита. Также имеет большое значение, с какой целью приобретается жилье - в случае сдачи его новым владельцем в аренду, риски банков уменьшаются и ставка падает.
5. Финансовое положение покупателя. Рабочий контракт, несколько последних зарплатных квитков, сведения о другом имуществе и активах покупателя и тому подобное дают банкам представление о платежеспособности клиента.
6. Кредитная история клиента. Официально ее можно запросить в специальном немецком ведомстве. В ней отображена вся финансовая деятельность граждан: от договоров сотовой связи до крупных покупок. Непогашенные кредиты, банкротства, судимости или иные проблемы с финансами могут плохо сказаться на процентной ставке или решении банка о выдаче кредита вообще.
Чтобы найти условия кредита получше, нужно вовсю пользоваться таким свойством рыночной экономики как конкурентность. Я позвонил в 10-12 банков, оставил им всю необходимую информацию и стал ждать ответов.
Ответы приходят не позднее следующего дня. Если есть более выгодные предложения, я честно сообщаю об этом банку. Некоторые раскланиваются, желая удачи при покупке, а другие обещают еще подумать и перезвонить. Естественно, чем больше банков, тем больше вероятность получения более выгодного предложения. В результате такого "соревнования" процентная ставка довольно сильно падает по отношению к первоначальной. Мне удалось договориться на 1,67% при том, что у меня, помимо средств на сопутствующие расходы, было только около 14% от стоимости объекта. В качестве небольшого бонуса я выторговал возможность бесплатного изменения ставки погашения тела кредита в пределах плюс-минус 1%, что может быть важно в случае, если мое финансовое положение существенно изменится. Мои знакомые с большим первым взносом брали кредит и под 1%.
После подписания договора с банком, клиента ждет только встреча с нотариусом - все остальные вопросы решаются по почте.
Итого
В итоге, арендная плата за купленную и сдаваемую квартиру полностью покрывает выплаты по кредиту. Дополнительный доход она приносит не только за счет довольно быстрого роста цен на недвижимость, но и за счет возможности (в случае сдачи квартиры в аренду) каждый год вычитать 2% ее стоимости (а также все сопутствующие расходы) из налогооблагаемой базы.
Согласитесь, неплохой вариант пассивного дохода.