Клуб инвесторов Москвы предложил поправки в закон о долевом строительстве
Во вторник Госдума РФ приняла в первом чтении правительственный законопроект об усилении контроля за расходованием средств дольщиков, он оформлен поправками в 214-ФЗ.
По словам Преображенского, прежде всего члены клуба предлагают возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Он подчеркнул, что в случае раскрытия спецсчета гарантом для дольщиков становится банк, который будет в первую очередь заинтересован в завершении проекта.
"У нас также был вариант дополнительного страхования раскрытого эскроу-счета, когда с суммы раскрытия девелопер бы перечислял взнос в Фонд защиты дольщиков", - добавил собеседник агентства.
Как говорится в материалах клуба, имеющихся в распоряжении редакции, поправками в законопроект ко второму чтению предлагается отменить обязанность застройщика одновременно платить взносы в компенсационный фонд и размещать денежные средства дольщиков на счетах эскроу. При этом, по текущей версии закона, застройщик обязан вносить в компфонд средства не только за жилые объекты, но и за социальную инфраструктуру.
Также, как следует из материалов клуба, предлагается исключить обязанность органа, осуществляющего государственный контроль (надзор) в области долевого строительства, - в Москве это Москомстройинвест, - направлять в Росреестр информацию о недоимках у застройщика по обязательным платежам в бюджеты РФ и несоблюдения им нормативов финансовой устойчивости. Получение Росреестром этой информации приостанавливает регистрацию им договоров долевого участия.
"Наличие задолженности по обязательным платежам в размере, являющемся условием для возбуждения производства по делу о банкротстве (то есть в размере 300 тысяч рублей), несоразмерно правовым последствиям", - поясняется в материалах поправок.
Клуб предлагает отменить и капитализацию процентов по кредиту застройщику от банка, являющегося одновременно держателем эскроу-счетов по договорам ДДУ с застройщиком.
"Девелоперы не реализуют проекты, обладающие отрицательной NPV (разница между всеми денежными притоками и оттоками на момент оценки инвестиционного проекта – ред.) и маржинальностью ниже 20%", - говорится в материалах.
Ряд поправок касается оплаты административных расходов застройщиков.
"Закрытый перечень расходов, на которые могут направляться денежные средства застройщиков, не учитывает сложившуюся структуру административных, коммерческих и прочих операционных расходов застройщиков", - отмечают в клубе инвесторов. В то же время установленный лимит расходования денежных средств в размере 10% от проектной стоимости строительства не соответствует сложившейся структуре расходов застройщиков и недостаточен для их финансирования, ведь "доля административных, коммерческих и прочих операционных расходов в среднем составляет 20% от себестоимости".
Возражения членов клуба в текущем законопроекте вызывает и требование к формированию отчетностей. "Консолидированная финансовая отчетность, подготовленная в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, не может раскрываться в отношении одного юридического лица — застройщика или его основного общества, консолидированная финансовая отчетность раскрывается в отношении группы", - сообщается в материалах.
Предложенные клубом поправки также предусматривают диверсификацию источников средств для финансирования строительства. В частности, предлагается разрешить привлекать на эти цели деньги головной компании застройщика и акционеров в форме физических и юридических лиц, а также использовать в коммерческих целях постройки в промзонах для сдачи в аренду, пока застраиваются другие части площадки. В настоящий момент распоряжаться этими постройками застройщики не могут, а налог на имущество они платить должны.
Кроме того, поправки предусматривают введение субсидиарной ответственности бенефициаров застройщика лишь при его банкротстве, а не при причинении убытков дольщикам, как сейчас.
Преображенский уточнил, что предложения направлены в два профильных комитета Госдумы, Совет Федерации и Минстрой.