Как быстровозводимое жилье переживает бум благодаря пандемии

«У нас этой осенью вторая весна началась — переживаем бум, как в самый высокий сезон», — уверяет основатель кировской строительной компании Михаил Пономарев. По его словам, спрос на каркасные дома, которые можно построить за 2-4 месяца, на фоне желания горожан иметь «бункер» для изоляции вырос в два раза по сравнению с прошлым годом. Пандемия обеспечила небывалый наплыв клиентов не только Пономареву: по данным Ассоциации деревянного домостроения, уже в феврале запросов на покупку и возведение быстровозводимых домов стало на 15% больше, чем за тот же период прошлого года.

Весенний локдаун и осенний рост числа заболевших еще больше подогрели интерес к этому типу жилья: за неполный 2020 год спрос на загородное жилье на первичном рынке, к которому в том числе относится строительство быстровозводимых домов, увеличился на треть, на вторичном — на 50%, говорит Дмитрий Таганов. По данным «Авито Недвижимости», спрос на покупку загородной недвижимости за 2020 год в среднем по стране вырос на 49%. «Нестабильная эпидемиологическая обстановка, удаленный формат работы и дистанционное обучение повысили интерес потребителей к загородному жилью как с точки зрения приобретения в собственность, так и в плане долгосрочной аренды», — объясняет Дмитрий Алексеев, руководитель направлений первичной и загородной недвижимости в «Авито Недвижимости».

Квартирный ад
Около 15 лет назад программист Александр Дубовенко (разрабатывал ПО для предприятий ювелирной и алмазно-бриллиантовой отрасли) решил построить себе дом. В процессе успел разобраться в специфике рынка и в 2005 году резко сменил сферу деятельности, основав строительную компанию.

Дубовенко пережил кризисы 2008 и 2014 годов и, опираясь на печальный опыт, начал готовиться к худшему, как только услышал о карантине в Европе. Разработал план действий для трех негативных сценариев: просадки выручки на четверть, на половину и на 75%. Чтобы сформировать финансовую подушку, сократил зарплаты офисным сотрудникам на 30%.

Еще в конце зимы предприниматель перевел всех офисных сотрудников на удаленку, встречи с клиентами перенес из офиса прямо на участки: «на воздухе легче соблюдать безопасную дистанцию». В феврале и марте работали в штатном режиме, а вот в апреле и мае «пришлось помучаться», вспоминает Дубовенко. Компания продолжила работу как предприятие с непрерывным циклом производства, но бригады часто не могли попасть на объекты из-за технических багов базы mos.ru, говорит предприниматель — например, одно из юрлиц проекта, в котором числятся архитекторы, не признали компанией непрерывного цикла, и сотрудникам заблокировали пропуска.

Вместо падения, к которому готовился Дубовенко, его накрыла волна заказов: к концу весны количество обращений от потенциальных покупателей увеличилось в 3,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. «Мы понять не могли, с чем связан скачок, стали общаться с людьми. Оказалось, это эмоциональное воздействие от введения пропускной системы по QR-кодам — зашатало, заштормило», — рассказывает Дубовенко. Больше всего заказов поступало от москвичей — это предприниматель связывает с особенно жестким контролем самоизоляции в столице и желанием провести остаток карантина комфортно. «Два месяца самоизоляции в квартире — это ад», — считает он.

За время пандемии его компания приняла заявки на строительство 220 домов. Но удовлетворить спрос полностью не удалось: не выдерживали производственные мощности. «Мы построим и заработаем не столько, сколько у нас купят — с этим вообще сейчас нет проблем, а столько, сколько физически можем построить», — говорит Дубовенко. Сейчас быстровозводимые дома он продает на 15-20% дороже, чем годом ранее, по 7-10 млн рублей за каждый. К концу декабря, по расчетам основателя, они должны принести компании около 1,5 млрд рублей выручки — на 500 млн рублей больше, чем в прошлом году. Еще около 300 млн рублей компания получит в 2021 году, после сдачи всех объектов (часть стоимости дома клиент оплачивает, когда получает ключи). Результатом предприниматель доволен: под Новый год он планирует вернуть к прежнему уровню сокращенные зарплаты сотрудникам и компенсировать недоплату за пандемические месяцы вместе с премией за эффективную работу в условиях кризиса.

Эхо пандемии
Кировскую компанию тоже зацепило ажиотажным спросом на «бункеры для изоляции» — заказов было столько, что хватило и московским, и региональным игрокам. Компания и раньше отправляла бригады в Москву из Кирова и контролировала выполнение заказов удаленно, теперь эта схема стала особенно актуальной и помогла не упускать поток столичных заказов, увеличившихся в пандемию. Компанию в 2013 году основали инженеры-строители Михаил Пономарев, Дмитрий Зыков и Филипп Червяков. Начинали со строительства жилых каркасных домов, но к 2019 году этот сегмент, по словам Пономарева, оказался перенасыщен. Компания переключилась на хозяйственные постройки, маржинальность которых в среднем на 20% выше. Выручка компании за 2019 год, по данным компании, составила около 200 млн рублей, прибыль — около 30 млн рублей.

В январе и феврале 2020 года, когда начали появляться первые новости о коронавирусе, спрос на дома никак не изменился, но уже в марте подскочил на 50%, говорит Михаил. «Думаю, люди стали бояться неизвестности и решили вложить накопления в дома», — рассуждает он. Справляться с потоком заказов в новых условиях мешал введенный в Москве режим самоизоляции: заказчики отказывались встречаться с бригадами на участках, обсуждать детали строительства приходилось по Zoom, чертить проекты и согласовывали договоры — тоже онлайн. С «живой» демонстрацией домов помогали прежние клиенты, которые позволяли потенциальным покупателям приезжать на свои участки и осматривать уже возведенные дома.

Белая полоса длилась недолго: с апреля спрос просел на 60-70%, падение продолжилось до конца мая. Пономарев связывает это с продлением локдауна, падением реальных доходов и общей тревожностью населения. Продержаться компании эти два месяца помог крупный заказ на постройку сельскохозяйственных зданий в Тверской области стоимостью более 100 млн рублей, говорит Михаил. «Страха, что сейчас все будет печально, не было. Мы ожидали падения доходов, так что у нас был резерв, который позволил какое-то время существовать», — объясняет он. Впрочем, подушка безопасности, рассчитанная на 2-3 месяца, так и не понадобилась.

В мае, когда ограничения начали постепенно снимать, компания снова пережила бум спроса. Но на этот раз не на строительство домов под ключ, а на комплекты, которые позволяют самостоятельно собрать дом на участке, как конструктор. Стоимость такого дома-конструктора в зависимости от комплектации колеблется от 3000 рублей до 11 000 рублей за 1 кв. м. Комплект без отделки, фундамента, канализации и прочих работ обходится покупателю в среднем в 900 000 рублей, говорит Пономарев, в 3-7 раз дешевле, чем такой же вариант «под ключ». Правда, еще несколько миллионов в зависимости от стоимости нанятой клиентом бригады и материалов для отделки уходят на приведение дома в состояние, пригодное для проживания. Существенно сэкономить можно, выполнив часть работ самостоятельно, говорит Пономарев.

Без мигрантов и досок
У высокого спроса обнаружилась и оборотная сторона. Ключевые проблемы, с которыми столкнулись строители, — острая нехватка материалов и конфликты с поставщиками. По словам Дубовенко, раньше поставщики давали отсрочки, «а теперь настолько испугались, что всем закрыли кредитные линии и продавали только по предоплате». Ему пришлось сменить около 10% поставщиков, а оставшиеся из-за дефицита сырья и роста курса доллара увеличили цены в среднем на 20%.

Не хватает чаще всего пиломатериалов — продуктов из древесины. «Лес заготавливают зимой, и никто не был готов к такому спросу», — объясняет Гончаров. Кировская компания пережила дефицит легче остальных, потому что сама занимается заготовкой леса. «Это действительно спасло: доска на рынке поднялась в цене на треть, ее просто нет», — говорит совладелец компании Михаил Пономарев. Все предыдущие годы мы готовили древесину только для себя, но в этом году решила продать часть леса партнерам, заработав на этом около 20 млн рублей.

Еще одна проблема — дефицит рабочей силы. За период пандемии в Москве число трудовых мигрантов сократилось на 40%, что особенно сильно ударило по сфере строительства. «На разнорабочего была очередь в две недели, просто чтоб он выкопал тебе траншею. Рабочих из союзных государств еще нужно было уговорить поработать три часа за 10 000 рублей. Нанять трактор невозможно, потому что его уже забронировали на три месяца вперед. Везде безумный спрос», — рассказал один из владельцев строительных компаний.

По словам Пономарева, в оттоке рабочих есть и свои плюсы: это вынудило людей, которые раньше предпочли строить дом самостоятельно, нанимая бригады через доски объявлений и знакомых, обратиться в строительные компании с постоянным пулом рабочих.

Ничто не вечно
По оценкам Пономарева, несмотря на высокий спрос, от 10% до 30% строительных компаний не пережили пандемию: кто-то не справился с ростом цен на сырье, многим не хватило подушки безопасности, чтобы покрыть кассовые разрывы. «Некоторые компании из-за ажиотажа набирают заказы впрок, берут с покупателей предоплату, обещая постройку дома в будущем. Я очень сомневаюсь, что им хватит мощностей справиться со своими обязательствами, — рассуждает Дубовенко. — Еще будет много веселого, обманов и разорений».

Дмитрий Алексеев прогнозирует, что спрос на быстровозводимые дома продолжит расти еще несколько лет. «В этом году целый ряд факторов стимулировал спрос на данную категорию на протяжении всего года. Так, запущенная в январе 2020 года программа «Сельская ипотека» и расширение возможностей использования средств материнского капитала для строительства домов на садовых участках спровоцировали ажиотажный спрос на рынке покупки. Кроме того, продление «дачной амнистии» [упрощенный порядок приватизации земельных участков] до 1 марта 2026 года создает все предпосылки для поддержания интереса к загородному жилью и в дальнейшем», — рассуждает эксперт.