Взялся и не пожалел: покупка квартиры без риелторов
Итак, к своим 27 годам я скопил приличную сумму + существенно помог мой дед, да и вообще, как говориться, собирал с миру по нитке. Процесс поиска и покупки квартиры я решил пройти без риелтора. На то были причины, о которых расскажу ниже, да и уж очень захотелось выяснить так ли страшен черт, как его рисуют. Разложил все по полочкам и не пожалел! Расскажу теперь вам о своем опыте, а заодно добавлю немного горечи в общий котел негодования риелторами.
Про риелторов
«Квартиру без риэлтора не купишь. С документами намучаешься, да и проблем потом не оберешься. Лучше пусть профессионалы этим занимаются!»
Примерно так говорили мои родственники и знакомые,когда узнали о моем намерении купить квартиру самостоятельно. Времени, конечно, у меня не много, но платить 100-150 тыс. совсем не хочется такому «профессионалу», который толком не может ответить на элементарные вопросы о характеристиках квартиры: площадь кухни, высота потолка, материал стен и пр.
Еще со времен съема жилья, вспоминаю своего риелтора — пафосную блондинку с писклявым голосом, которая опоздала на 40 мин. и любезно открыла мне дверь квартиры, найденную мной же на авито. Потребовав за эту высокоинтеллектуальную работу 10 тыс. руб. я понял, что по размерам котла в аду они по праву соперничают с цыганами.
Короткое расследование: заходим на HeadHunter. Ищем вакансию риелтора в агентстве, которое у всех на слуху. Открываем и смотрим. Из главного — опыт работы не требуется, образование не ниже среднего специального. Вот такие не строгие нынче требования к профессионалам.
Вывод: половина населения страны столько за месяц не зарабатывает, сколько риелторы лупят в наценку за свой «титанический труд». А ведь можно во всем разобраться самостоятельно.
Выбор квартиры
Искал Сталинку ближе к центру с высокими потолками, толстыми стенами и хорошими соседями. Ремонт большого значения не имел. Это все решаемо, но подъезд, дом и район не изменить. Новостройку не рассматривал, потому что квартиры в них да еще и в центре
не по карману.
Квартиры гуглил 2 недели. Было очень сложно пробраться сквозь агентства и выйти сразу на владельца квартиры, но потратив чуть больше времени и усилий мне удалось достигнуть цели. Не буду писать лайфхаки, как связаться напрямую с владельцем квартиры — дельных советов в интернете хватает, да и историю затягивать не хочется. Если вас заинтересует, могу и об этом рассказать отдельно.
Обзвонил где-то 15 вариантов. Большинство отпало уже на уровне разговора по телефону: одни тянули со встречей, другие оказались мутные, а какие-то квартиры не подошли по характеристике. В итоге посмотрел только 2 варианта. Сначала попалась сталинка с маленькой комнатой и гигантским продолговатым коридором, который было не под что не приспособить. А потом, через 3-4 дня наткнулся на хороший вариант почти в самом центре. Отсутствие ремонта с 1967 года не смутило. В этой старинной квартире можно было бы сделать отличный дизайн.
Важно: все что описано далее не является инструкцией или пособием «Как купить квартиру, если ты не сын маминой подруги», но вполне сойдет для среднего уровня квеста.
Проверка юридической чистоты квартиры
Полезные государственные ресурсы и источники, которые помогут собрать документы на квартиру и узнать доп. информацию о владельце:
Сайт Ростреестра — можно проверить выписку из ЕГРН.
Сайт Федеральной службы судебных приставов — смотрим нет ли у продавца гиганских долгов и
проблем с налогами.
Сайт Спроси Дом Рф — можно посмотреть оф. инструкцию покупки квартиры.
Бабульки возле подъезда — получаем доп. сведения о квартире и продавце.
Тетя Лариса — подруга мамы, которая работает в госструктурах или банке.Она поможет понять прописные истины.
Список документов, которые должен предоставить продавец:
1. Расширенная (!) выписка из ЕГРН (срок действия 30 дней). Именно из расширенной выписки можно узнать всю историю квартиры: какого года дом, ФИО всех владельцев, есть ли на квартире обременения и не только.
Если ли вы такой же любитель советского шика как и я, то есть вероятность, что выбранная квартира была куплена до 1998 года. В те недалекие времена право собственности регистрировали в БТИ, а не как сейчас — в Росреестре. Следовательно о всех владельцах информации в выписке ЕГРН не будет — тогда просим у продавца дополнительно предоставить справку из БТИ.
2. Основания возникновения права собственности.
Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации и т.д. В моем случае владелица получила квартиру по наследству 20 лет назад и у нее был договор наследования. Многие боятся покупать такие квартиры, потому что может неожиданно появиться обделенный родственник из Магадана и попытаться отсудить себе кусочек. Ну если брать квартиру, которая не вчера была унаследована, а лет 10-20 назад, то риски минимальные.
ЗЫ: Пишу только про свою ситуацию. А вообще, для каждого документа, подтверждающего право собственности есть свои особенности. Можно их загуглить и тоже подковаться.
3. Выписка из домовой книги
Смотрим кто и когда был прописан в квартире. Если выписан, то куда прописан и т.д. Хорошая и полезная вещь! Нужно еще проверить есть ли временно выписанные, которые могут претендовать на жилье: блудный сын, двоюродный брат в тюрьме и т.д.
4. Кадастровый паспорт, чтобы проверить была ли перепланировка. Если схема квартиры по паспорту не совпадает с действительностью — это незаконная перепланировка. Если продавец до сделки не захочет исправлять перепланировку, можно (и нужно) просить существенную скидку. Но в моем случае все было в порядке.
5. Справка из ЖЭУ (жилищно-эксплуатационной конторы = ЖЭК) или паспортного стола (ее еще называют справка по форме №40, срок действия 10 дней), для проверки, что в квартире никто не зарегистрирован на момент продажи.
6. Справки, что нет задолженности по коммуналке (срок действия 30 дней). Долги старых хозяев — это не ваша проблема. Поэтому в случае чего требуйте продавца все оплатить до сделки, или опять же — просите гигантскую скидку, чтобы уж точно оплатил :)
7. Справка из психоневрологического и наркологического диспансера (обычно, когда продавец в преклонном возрасте). Если выяснится, что владелец квартиры был лютый псих, алкаш или уже в силу возраста плохо соображал, то сделку могут отменить в суде.
Заключение договора и оплата
Ну а дальше у всех по-разному. Мой случай: покупатель и продавец один на один, без ипотеки, обычная сделка. Этот простой вариант и описываю.
Итак, если квартира в долевой собственности или совместной, то нужно топать к нотариусу и оформлять сделку. Он там составит договор, зачитает и все растолкует. Алгоритм следующий:
1. Вместе с продавцом едем в банк, где лежат мои деньги. Там заключаем договор оказания услуг по безопасным расчетам (похоже на аккредитив, только в 2 раза дешевле). Если коротко, то открывается спец. счет, к которому продавец получает доступ, только после регистрации сделки. Механику там объяснят. По сути, тоже самое, что и неоправданно популярный вариант с банковской ячейкой, только не нужно возиться с наличкой. Прошли те времена, когда носили миллионы в карманах. А вообще были такие времена?
ЗЫ: На этом этапе можно дополнительно взять консультацию у тети Ларисы — подруги вашей мамы с большим опытом.
2. Едем в МФЦ или Регпалату. Продавец берет с собой кучу документов. Мне нужно только предоставить паспорт и оплатить гос. пошлину 2000 руб. — удобнее прямо в МФЦ через банкомат. Договор купли продажи можно составить тоже там на месте. Стоит это около 1500 руб. Срок регистрации сделки — 11 рабочих дней.
3. После регистрации снова идем в МФЦ. Там выдают договор купли-продажи уже с печатью о регистрации и новую выписку из ЕГРН на ваше имя.
Финансовые расходы на покупку квартиры
Лично мои траты. Естественно не считал расходы на проезд и прочее по мелочи. В основном как-то так:
1. Оплата самой квартиры
2. Расходы за безопасные расчеты в банке — около 2000 руб.
3. Гос пошлина за регистрацию сделки — 2000 руб.
4. Договор купли-продажи — около 1500 руб.
Заключение
Сейчас уже делаю ремонт в своей квартире. Хочу объединить в интерьере советскую эстетику и минимализм (но это уже другая история). Родственники по доброму удивились, что у меня все так удачно вышло, а друзья подкалывают, мол сделка простая была.
Когда не было интернета, у риелторов была практически монополия на информацию по недвижимости. Сейчас осталось может 3-5% максимум реально профессионалов от всей этой шушеры, заполонившей рынок. Я считаю, что к их услугам стоит обращаться, когда сделка очень замороченная: 100500 участников + мат.капитал и т.д. Для остального нужно только немного времени, интернет и желание во всем разобраться.
Да, было местами трудно, но в итоге все получилось. Не пожалел, что взялся. Потратил чуть больше усилий, но сэкономил кучу денег — риелторы за такие сделки берут 2-3% от стоимости квартиры (примерно около 100 тыс.).
ЗЫ: Очень интересно узнать был ли у кого-то подобный опыт и насколько он удачный. Какие трудности возникли в процессе? Пишите в комментариях :-)
- Что бывает, если пить радий на протяжении трёх лет
- Нелепые причины, по которым людям отказали в работе
- А мы этого не знали: пользователи поделились секретами бренда или компании, в которой раньше работали
- "Очнулась, когда уже отдавала свою золотую цепочку": пользователи рассказали, как попались на развод цыганок