Взялся и не пожалел: покупка квартиры без риелторов

«Квартиру без риэлтора не купишь. С документами намучаешься, да и проблем потом не оберешься. Лучше пусть профессионалы этим занимаются!»

Примерно так говорили мои родственники и знакомые,когда узнали о моем намерении купить квартиру самостоятельно. Времени, конечно, у меня не много, но платить 100-150 тыс. совсем не хочется такому «профессионалу», который толком не может ответить на элементарные вопросы о характеристиках квартиры: площадь кухни, высота потолка, материал стен и пр.

Еще со времен съема жилья, вспоминаю своего риелтора — пафосную блондинку с писклявым голосом, которая опоздала на 40 мин. и любезно открыла мне дверь квартиры, найденную мной же на авито. Потребовав за эту высокоинтеллектуальную работу 10 тыс. руб. я понял, что по размерам котла в аду они по праву соперничают с цыганами.

Короткое расследование: заходим на HeadHunter. Ищем вакансию риелтора в агентстве, которое у всех на слуху. Открываем и смотрим. Из главного — опыт работы не требуется, образование не ниже среднего специального. Вот такие не строгие нынче требования к профессионалам.

Вывод: половина населения страны столько за месяц не зарабатывает, сколько риелторы лупят в наценку за свой «титанический труд». А ведь можно во всем разобраться самостоятельно.

Искал Сталинку ближе к центру с высокими потолками, толстыми стенами и хорошими соседями. Ремонт большого значения не имел. Это все решаемо, но подъезд, дом и район не изменить. Новостройку не рассматривал, потому что квартиры в них да еще и в центре
не по карману.

Квартиры гуглил 2 недели. Было очень сложно пробраться сквозь агентства и выйти сразу на владельца квартиры, но потратив чуть больше времени и усилий мне удалось достигнуть цели. Не буду писать лайфхаки, как связаться напрямую с владельцем квартиры — дельных советов в интернете хватает, да и историю затягивать не хочется. Если вас заинтересует, могу и об этом рассказать отдельно.

Обзвонил где-то 15 вариантов. Большинство отпало уже на уровне разговора по телефону: одни тянули со встречей, другие оказались мутные, а какие-то квартиры не подошли по характеристике. В итоге посмотрел только 2 варианта. Сначала попалась сталинка с маленькой комнатой и гигантским продолговатым коридором, который было не под что не приспособить. А потом, через 3-4 дня наткнулся на хороший вариант почти в самом центре. Отсутствие ремонта с 1967 года не смутило. В этой старинной квартире можно было бы сделать отличный дизайн.

Важно: все что описано далее не является инструкцией или пособием «Как купить квартиру, если ты не сын маминой подруги», но вполне сойдет для среднего уровня квеста.

Полезные государственные ресурсы и источники, которые помогут собрать документы на квартиру и узнать доп. информацию о владельце:

Сайт Ростреестра — можно проверить выписку из ЕГРН.
Сайт Федеральной службы судебных приставов — смотрим нет ли у продавца гиганских долгов и
проблем с налогами.
Сайт Спроси Дом Рф — можно посмотреть оф. инструкцию покупки квартиры.
Бабульки возле подъезда — получаем доп. сведения о квартире и продавце.
Тетя Лариса — подруга мамы, которая работает в госструктурах или банке.Она поможет понять прописные истины.

Список документов, которые должен предоставить продавец:

1. Расширенная (!) выписка из ЕГРН (срок действия 30 дней). Именно из расширенной выписки можно узнать всю историю квартиры: какого года дом, ФИО всех владельцев, есть ли на квартире обременения и не только.

Если ли вы такой же любитель советского шика как и я, то есть вероятность, что выбранная квартира была куплена до 1998 года. В те недалекие времена право собственности регистрировали в БТИ, а не как сейчас — в Росреестре. Следовательно о всех владельцах информации в выписке ЕГРН не будет — тогда просим у продавца дополнительно предоставить справку из БТИ.

2. Основания возникновения права собственности.

Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации и т.д. В моем случае владелица получила квартиру по наследству 20 лет назад и у нее был договор наследования. Многие боятся покупать такие квартиры, потому что может неожиданно появиться обделенный родственник из Магадана и попытаться отсудить себе кусочек. Ну если брать квартиру, которая не вчера была унаследована, а лет 10-20 назад, то риски минимальные.

ЗЫ: Пишу только про свою ситуацию. А вообще, для каждого документа, подтверждающего право собственности есть свои особенности. Можно их загуглить и тоже подковаться.

3. Выписка из домовой книги

Смотрим кто и когда был прописан в квартире. Если выписан, то куда прописан и т.д. Хорошая и полезная вещь! Нужно еще проверить есть ли временно выписанные, которые могут претендовать на жилье: блудный сын, двоюродный брат в тюрьме и т.д.

4. Кадастровый паспорт, чтобы проверить была ли перепланировка. Если схема квартиры по паспорту не совпадает с действительностью — это незаконная перепланировка. Если продавец до сделки не захочет исправлять перепланировку, можно (и нужно) просить существенную скидку. Но в моем случае все было в порядке.

5. Справка из ЖЭУ (жилищно-эксплуатационной конторы = ЖЭК) или паспортного стола (ее еще называют справка по форме №40, срок действия 10 дней), для проверки, что в квартире никто не зарегистрирован на момент продажи.

6. Справки, что нет задолженности по коммуналке (срок действия 30 дней). Долги старых хозяев — это не ваша проблема. Поэтому в случае чего требуйте продавца все оплатить до сделки, или опять же — просите гигантскую скидку, чтобы уж точно оплатил :)

7. Справка из психоневрологического и наркологического диспансера (обычно, когда продавец в преклонном возрасте). Если выяснится, что владелец квартиры был лютый псих, алкаш или уже в силу возраста плохо соображал, то сделку могут отменить в суде.

Ну а дальше у всех по-разному. Мой случай: покупатель и продавец один на один, без ипотеки, обычная сделка. Этот простой вариант и описываю.

Итак, если квартира в долевой собственности или совместной, то нужно топать к нотариусу и оформлять сделку. Он там составит договор, зачитает и все растолкует. Алгоритм следующий:

1. Вместе с продавцом едем в банк, где лежат мои деньги. Там заключаем договор оказания услуг по безопасным расчетам (похоже на аккредитив, только в 2 раза дешевле). Если коротко, то открывается спец. счет, к которому продавец получает доступ, только после регистрации сделки. Механику там объяснят. По сути, тоже самое, что и неоправданно популярный вариант с банковской ячейкой, только не нужно возиться с наличкой. Прошли те времена, когда носили миллионы в карманах. А вообще были такие времена?

ЗЫ: На этом этапе можно дополнительно взять консультацию у тети Ларисы — подруги вашей мамы с большим опытом.

2. Едем в МФЦ или Регпалату. Продавец берет с собой кучу документов. Мне нужно только предоставить паспорт и оплатить гос. пошлину 2000 руб. — удобнее прямо в МФЦ через банкомат. Договор купли продажи можно составить тоже там на месте. Стоит это около 1500 руб. Срок регистрации сделки — 11 рабочих дней.

3. После регистрации снова идем в МФЦ. Там выдают договор купли-продажи уже с печатью о регистрации и новую выписку из ЕГРН на ваше имя.

Лично мои траты. Естественно не считал расходы на проезд и прочее по мелочи. В основном как-то так:

1. Оплата самой квартиры
2. Расходы за безопасные расчеты в банке — около 2000 руб.
3. Гос пошлина за регистрацию сделки — 2000 руб.
4. Договор купли-продажи — около 1500 руб.

Сейчас уже делаю ремонт в своей квартире. Хочу объединить в интерьере советскую эстетику и минимализм (но это уже другая история). Родственники по доброму удивились, что у меня все так удачно вышло, а друзья подкалывают, мол сделка простая была.

Когда не было интернета, у риелторов была практически монополия на информацию по недвижимости. Сейчас осталось может 3-5% максимум реально профессионалов от всей этой шушеры, заполонившей рынок. Я считаю, что к их услугам стоит обращаться, когда сделка очень замороченная: 100500 участников + мат.капитал и т.д. Для остального нужно только немного времени, интернет и желание во всем разобраться.

Да, было местами трудно, но в итоге все получилось. Не пожалел, что взялся. Потратил чуть больше усилий, но сэкономил кучу денег — риелторы за такие сделки берут 2-3% от стоимости квартиры (примерно около 100 тыс.).

ЗЫ: Очень интересно узнать был ли у кого-то подобный опыт и насколько он удачный. Какие трудности возникли в процессе? Пишите в комментариях :-)