Как купить долю в квартире?

В реалиях действующего законодательства покупка доли в квартире должна начинаться с правильного толкования этого термина. Абстрактная дробь в ½ или 0,01 не выражается на деле соответствующим числом квадратных метров, ведь обиходное понятие «доля в квартире», когда его переводят на язык законодательных актов, звучит полностью как «доля в праве собственности на квартиру». Она обеспечивает право участников долевой собственности на совместное пользование квартирой, но не распределяет конкретно по метрам или комнатам саму жилую площадь.

Для осуществления подобной конкретики можно воспользоваться, конечно, возможностью «выдела в натуре своей доли из общего имущества», механизм которой прописан в 252 статье Гражданского кодекса РФ. Однако в случае с типовыми городскими квартирами это почти нереально, ведь по закону такой «выдел в натуре» не должен нести «несоразмерного ущерба имуществу», то есть каждый из собственников должен получить изолированные комнатные метры с отдельным входом, кухней и санузлом. Именно поэтому чаще всего под покупкой доли в квартире сегодня понимается собственно владение и пользование ею по соглашению всех участников долевой собственности, что четко регламентируют 246 и 247 статьи ГК РФ. Механизмы достижения такого соглашения каждый раз индивидуальны и варьируются от мирного коммунального сосуществования до тягомотных судебных разбирательств.

Покупателям, твердо решившимся на покупку доли в квартире, следует достаточно обдуманно подойти к выбору подходящего варианта и хорошенько вникнуть в законодательные особенности процесса.

Первое его существенное ограничение состоит в необходимости получить согласие всех остальных собственников квартиры на осуществление сделки, выраженное, говоря юридическим языком, в «заверенном отказе всех совладельцев от преимущественного права приобретения доли». Его стоит запросить у продавца наряду со стандартным набором документов для оформления купли-продажи, особенно, если доля приобретается у одного из разведенных супругов.

Второе ограничение заключается в том, что покупатель доли в квартире должен четко осознавать, что он покупает не конкретные жилые метры или конкретную жилую комнату. Рискованность подобной сделки как раз в том, что по факту можно получить совсем не ту часть квартиры, о которой была договоренность с продавцом. Ведь смена собственника доли – весомый повод для изменения предыдущей версии порядка пользования помещением. Если его не удается установить по мирной договоренности между соседями, то в дело вмешивается суд, который, например, отдаст семье с детьми самую большую площадь, даже если у всех владельцев будут равные доли.

Вообще же добрососедские отношения в случае покупки доли в квартире, очевидно, выходят на первый план и становятся главным по важности критерием отбора. На втором месте площадь квартиры и ее планировка, причем здесь лучшим вариантом станет отсутствие проходных комнат и большая кухня, что ощутимо снижает внутреннюю бытовую напряженность. Третий важный критерий – состояние всех коммуникаций в квартире, ремонт которых в случае долевой собственности будет не так просто осуществить, как при единоличном владении квартирой. Четвертый достойный внимания пункт – звукопроницаемость межкомнатных перегородок, особенно, если в квартире проживают маленькие дети.

Несмотря на множество практических ограничений и высокую степень юридической абстрактности, приобретение доли в квартире все-таки имеет сегодня вполне реальный смысл, поскольку сейчас на рынке сложилась довольно устойчивая практика продавать долю в квартире по цене ниже, чем рыночная стоимость пропорционально сопоставимых квадратных метров той же квартиры. Именно поэтому покупка доли по заниженной таким образом цене может оказаться довольно выгодным способом вложения денег, если потом собственники долей договорятся совместно продать квартиру целиком и поделить прибыль. Покупка доли в квартире может также стать альтернативой ипотеке, если у покупателя есть намерение выкупить в дальнейшем все остальные доли и стать единоличным хозяином квартиры.

Одновременно такое приобретение является одним из самых экономных способов оформить официальную прописку в Москве или Московской области, поскольку для этого достаточно приобрести минимальную долю в квартире. Правда, если стоит задача прописать несколько человек, лучше приобрести доли на каждого из них, даже если это члены одной семьи. Ведь по закону новый владелец доли автоматически получает право прописки только на себя и своих несовершеннолетних детей, а для прописки остальных родственников ему потребуется обязательное согласие других собственников квартиры.