Музыкальный район Краснодара: кто виноват и что делать

Улицы Музыкального микрорайона
Фото: Михаил Ступин

Эксперты в сфере недвижимости и градостроительства рассказали о перспективах самого неблагоустроенного микрорайона столицы Кубани.
Стоит только пролиться дождю, и краснодарцам хоть на яликах плыви. Особенно достается жителям в районе улицы Московской. В минувшую субботу после продолжительного ливня опять затопило многострадальный Музыкальный микрорайон. На сей раз обошлось без серьезных ЧП, воду экстренно откачали, но сама проблема осталась.

Как говорят специалисты, первый самострой в микрорайоне Музыкальный в Краснодаре появился в 2005 году. В 1993-м участок земли вокруг болот, лесополос и садов отдали под строительство частных домов.

Сегодня в этом микрорайоне Краснодара насчитывается 304 многоквартирных дома

Сегодня в этом самом неблагоустроенном районе кубанской столицы насчитывается 304 многоквартирных дома, 30 из них – долгострои. В 274 заселенных домах, по разным оценкам, проживает от 15 до 70 тысяч человек. Столь приблизительная оценка вызвана тем, что здесь очень низкий процент прописок, в основном квартиры сдаются в аренду.

Редакция «КН» провела виртуальный круглый стол по проблеме Музыкального. Почему появляются такие микрорайоны, где нет элементарных условий для благоустройства, отсутствуют дороги, школы, детсады, больницы, дорожные переходы, светофоры? Что делать с этими микрорайонами? Какой существует международный (российский, советский) опыт по преодолению таких тупиковых ситуаций? Вот основные вопросы, которые были заданы экспертам.

Юрий Рысин, руководитель департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края:

– Такие ситуации, когда появляются микрорайоны без элементарных условий для благоустройства, они все – уникальные. То, что случилось с Музыкальным микрорайоном, это – чистый криминал, поэтому мне и комментировать сложно. Как его спасать? Есть алгоритм действий, который подойдет для многих похожих ситуаций, – проложить сети и инженерные коммуникации, сделать нормальное освещение улиц и дорог, положить асфальт… То есть нужно сделать то, что не было сделано застройщиками, которые понадеялись, что могут на благоустройстве сэкономить.

Если бы проблема не была связана с судьбами тысяч людей, то, чисто с технической точки зрения, рационально было бы снести такой район и начать все с чистого листа. Но власти не могут сейчас себе этого позволить. Как еще раз поставить под удар граждан, которые и так попали в трудную ситуацию? Они уже купились на рекламу дешевого жилья… Понятно, что каждый – творец своей судьбы, но мы понимаем сложность этой проблемы. Поэтому будем исходить из реальности. А она такова, что надо благоустроить все, что можно.

Такая работа уже идет, у района есть куратор, есть планы по приведению в порядок целого ряда территорий, улучшается транспортная схема проезда между домами. Полагаю, острую ситуацию уже удалось купировать.

Музыкальный – это уникальный случай в градостроительной практике. В первую очередь, своим масштабом и массой выявленных нарушений, которые допускали застройщики. Если говорить о Кубани в целом, то похожие примеры есть, пожалуй, только в Сочи. Там такие районы с многоэтажной застройкой без благоустройства возникают на месте садовых товариществ.

Власти принимают все меры, чтобы навести порядок в градостроительстве. Борьба с самостроями находится на личном контроле у губернатора. Главное, никогда больше не допускать таких ситуаций, как с Музыкальным.

Анатолий Мокроусов, бывший главный архитектор Краснодарского края (1979–1999 годы), член краевого Градостроительного совета при губернаторе Кубани.

– В свое время (1970–1974 годы) я был начальником управления капстроительства Краснодара, которое было единым заказчиком по застройке кубанской столицы. Тогда строились районы Гидростроителей, Фестивальный, Комсомольский, проектировали Юбилейный. Тогда застройка в обязательном порядке начиналась со школ, детсадов и со всех объектов инфраструктуры. В Краснодаре открывалось по три школы и по пять детсадов в год.

Когда проектировался Юбилейный район, была построена большая ТЭЦ, проложена канализационная инфраструктура. Все делалось, заметьте, заранее. Сегодня такой системы нет. Самая серьезная проблема – отсутствие свободных площадок под строительство школ и детсадов. Инженерная инфраструктура общегородского значения не развивается. Да, дороги ремонтируются, но необходимы реконструкция и расширение всей системы ливневой канализации.

Музыкальный никто сносить не будет. Там живут люди, переселять их в благоустроенные жилые массивы нет возможности. Как можно помочь? Необходимо найти вокруг Музыкального площадки под сады и школы и туда организовать подвоз детей на автобусах. Это единственное, что, на мой взгляд, пока можно сделать.

Илья Володько, гендиректор консалтингового агентства MACON Realty Group:

– Международный опыт говорит о том, что в похожих историях ситуация развивается следующим образом. Такие районы, где нет никаких элементов благоустройства, через несколько лет становятся неблагополучными. Состоятельные граждане не хотят там жить, сдают квартиры задешево в аренду, цены на недвижимость падают. В итоге такой район превращается в гетто.

Нередко в рамках программ реновации такие районы сносят и на их месте появляются совсем другие жилые массивы или иные проекты, привлекательные для инвесторов. Таких примеров в мегаполисах Европы и Америки было довольно много.

Музыкальный микрорайон, скорее всего, ждет та же участь. Правда, для широкомасштабных программ реновации у нас не столь хорошо проработана законодательная база, как за рубежом. Имущество все-таки принадлежит собственникам, и для сноса жилых массивов нужно учитывать различные нюансы. Думаю, понадобится достаточно много времени, чтобы муниципальные власти в российских регионах шли на такие проекты.

Ярослав Кабаков, заместитель генерального директора инвестиционной компании «Финам»:

– Не совсем понятно, как стали появляться такие районы. Ведь вряд ли они строились без какого-либо плана в городах, возникали самостоятельно, и это был чистый «самострой». Ведь их же должны были включать в состав городов, подключать к общей инфраструктуре, развивать экономику и социальную сферу. Возможно, что это происходило многие десятилетия, постепенно. Менялся состав жителей в данном районе, у них сокращались доходы, отношения между ними были непростые, их мало занимали проблемы города и своего района.

Конечно же, возникают вопросы к коммунальным службам, которые по каким-то причинам не уделяли должного внимания таким районам, не решали вопросы вовсе или решали их не должным образом. То есть появление таких районов обусловлено комплексом причин, и, чтобы исправить ситуацию, нужны всесторонние, всеобъемлющие меры, и участвовать должны все, кого это касается, кто неравнодушен и не хочет мириться с данным положением вещей.

Есть разные варианты решения проблемы таких районов. Можно сносить их, естественно, для этого должно быть другое жилье в городах, а на этом месте строить уже новые районы, с соблюдением всех норм и правил, способных обеспечить комфортное и безопасное проживание. Если такой возможности нет, то нужно решать текущие проблемы таких районов. Например, если есть проблемы с вывозом отходов, то нужно подготовить площадки для этого, оборудовать их контейнерами, установить четкий график их вывоза.

А если есть проблемы с коммунальными услугами, то необходимо решить их, пусть хотя бы временно, но чтобы у жителей были горячая и холодная вода нормального качества круглосуточно, а не по нескольку часов в день. Как уже говорилось, не всегда все упирается в деньги, иногда для решения какой-либо проблемы можно обойтись небольшими средствами. Главное – определить список самых острых проблем таких районов и постепенно их решать. Превратить такие районы в роскошные кварталы, может, и не получится, но существенно улучшить жизнь в них – вполне реально.

Айтеч Хагуров, руководитель отдела Института социологии РАН в Краснодаре, кандидат философских наук, профессор:

– Сложно сказать, что делать с неблагоустроенными районами. Специальную программу надо разработать, на мой взгляд. К таким сложным проблемам, как совершенствование градостроительной политики, нужно привлекать ученых, но решает все исключительно бизнес. Ну, чиновники еще, естественно. К сожалению, архитекторы городов и районов не влияют на то, чтобы такие проблемы, как в Музыкальном, не возникали. А что влияет? Только деньги, крупный капитал.

Такие проблемы, как в Музыкальном, есть, пожалуй, в любом нашем городе. Их масса, только острота меньше. А в Музыкальном таких нерешенных вопросов целый клубок, распутывать который предстоит очень долго.

Виталий Катунин, куратор Музыкального района Краснодара:

– В советское время ситуации с неблагоустроенными районами, как Музыкальный, не допускали. Поэтому и опыта по таким тупиковым случаям в принципе нет. Как преодолевать последствия аналогичных кризисов, начали осознавать только в последнее время. Есть понимание того, что закрывать глаза или игнорировать эту проблему никак нельзя.

Что делать? Необходимо завершить строительство того, что начато, и пресечь на корню строительство новых незаконных объектов. Для этого надо скорректировать действующее законодательство, которое зачастую не учитывает феномен таких проблемных районов. Бич Музыкального – недострои, которые притягивают бомжей, здесь скапливается мусор, создавая условия для размножения крыс.

Прилегающая территория таких объектов, как правило, должным образом не убирается, собственники многих земельных участков арестованы или в бегах, поэтому административные механизмы не имеют должного воздействия. Нет хозяина – нет чистоты. Второй бич – это стесненная застройка, подъездных путей нет, территория не облагорожена и, тем более, не асфальтирована, нет локальных сетей для отвода ливневых вод, освещения, мест для отдыха. При этом клочки земли для этой инфраструктуры находятся в частной, не городской собственности, а размещение инфраструктурных линейных объектов (канализация, ливневки, линии электропередачи, коммуникации связи, горячая и холодная вода, газопроводы) в нормативных отступах зачастую невозможно.

Эти проблемы хорошо известны мэру Краснодара Евгению Первышову. На территории Музыкального за неполный год появились надежда и положительная динамика на выход из состояния «замороженного» строительства более 10 объектов, идут ремонтные работы уже в заселенных домах…

Сложно говорить про чью-то отдельно взятую заслугу. Большую работу проводит администрация города, в ряде случаев помогают депутаты разных уровней. Есть объекты, где людям пришлось самостоятельно изыскивать средства на финансирование завершения стройки брошенных застройщиками объектов. Лично я стараюсь говорить людям, пусть и горькую, но правду. Избавляясь от иллюзий, собственники, которые сознательно через суд стали владельцами недвижимости в том виде, в каком она есть, при отсутствии застройщиков, в такой сложной ситуации принимают решение по завершению строительства.

Что делать с уже построенными и заселенными объектами? Здесь мы сталкиваемся с финансовыми, и особенно правовыми, нюансами, которые находятся в компетенции даже не регионального, а федерального законодательства. Полагаю, существует потребность в проведении «амнистии» некоторых самостроев в таких районах, как Музыкальный.

Алексей Сластенов, генеральный директор Управляющей компании «Надежная» (микрорайон Музыкальный):

– Считаю, что на такие проблемные участки, как в Музыкальном районе, необходимо привлекать инвесторов. Речь идет, в первую очередь, о строительных организациях. Они могут выступить в качестве спонсоров по благоустройству территорий.

Управляющие организации, осуществляющие свою деятельность в микрорайоне, обязаны инвестировать в развитие своих придомовых территорий – благоустраивать дворы и прилегающие территории. Для этих целей надо использовать не только дополнительно привлеченные средства собственников, но также вкладывать и часть своей чистой прибыли.

И еще одна непопулярная мера, которая нескоро найдет отклик среди жителей, это софинансирование проектов по благоустройству жителями в предлагаемых пределах – от двух до пяти процентов. На мой взгляд, это необходимо для того, чтобы все они ощущали свое непосредственное финансовое участие. Тогда каждый будет стараться еще и приумножить то, что уже сделано своими руками.