Что такое счет эскроу: как это работает и что нужно знать

Эскроу счета - что это простыми словами

Такой вид счета открывается в финансовых организациях. На счету деньги остаются до определенного момента, а точнее – до выполнения установленных обязательств, прописанных в договоре. Только после этого деньги могут быть переданы второй стороне.

Участники сделки:

• Депонент. Лицо, которое открыло счет и положило деньги.
• Бенефициар. Лицо, которому перечислят деньги после выполнения условий договора.
• Эскроу-агент. Банк, предоставляющий соответствующие услуги.

Гарант – это банк. Его сотрудники контролируют этапы сделки, определяют, выполнены ли требования или нет. Правила сделки прописываются сторонами.

Схема действия счета Эскроу

Процесс отличается простотой. Обычно деньги поступают на escrow account, но замораживаются. Вторая сторона сделки вправе получить финансы только после выполнения определенных условий.

Предполагается оформление 3-стороннего договора. Изначально каждая сторона оформляет договор. После этого покупатель открывает счет в банке, вносит определенную сумму. Денежные средства блокируются до определенного момента. Деньги можно получить после документального подтверждения выполнения обязательств.

Кому принадлежат деньги на счете Эскроу?

Ориентируясь на законодательство, деньги принадлежат тому, кто пополнил банковский счет. После выполнения установленных обязательств проводится расчет, поэтому застройщик или продавец получает финансы. Момент расчета происходит после выполнения условий по договору.

Когда используется счет Эскроу?

Полезен при проведении сделок, если есть риск того, что сторона не выполнит обязательства, а деньги получит вперед. Также банковская услуга актуальна, если между платежом и передачей товара проходит много времени. Обычно схему расчета используют в следующих ситуациях:

• долевое строительство;
• продажа значимого имущества: недвижимость, ценные бумаги, бизнес;
• оформление мирового соглашения в судебных разбирательствах;
• сделки с интеллектуальной собственностью (продажа изобретений или товарных знаков).

Главная задача – устранение нежелательных рисков.

Преимущества и недостатки

Планируя открыть банковский счет эскроу, важно ориентироваться на плюсы и минусы соответствующего решения.

Преимущества:

• Бенефициар гарантированно получит деньги при выполнении обязательств. Депонент вправе убедиться: интересы, права защищены в каждом случае, поэтому риск пострадать от действий мошенников устраняется.
• Каждая сторона вправе расторгнуть сделку. В этом случае счет будет закрыт в автоматическом режиме, а депонент получит деньги.
• Стороны самостоятельно решают, какие документы нужны для подтверждения совершения сделки.
• Иногда счет применяется при долевом строительстве жилья. В этом случае покупатель-депонент откроет счет бесплатно. Суммы до 10 млн руб застрахованы, поэтому нежелательные риски исключаются.
• Исключен риск ареста. Это гарантирует сохранение денег.

Минусы:

• Не все банки работают с эскроу.
• До перевода деньги блокируются. Депонент может вернуть финансы при расторжении договора.
• Деньги не приносят прибыли. Начальная сумма остается таковой на протяжении всего периода.
• Депонент платит за банковские услуги комиссию. Обычно она составляет 0,7-1% от суммы. В сделках по долевому строительству комиссию платит бенефициар (застройщик).

В любом случае схема исключает нежелательные риски для каждой стороны.

Особенности страхования и налогообложения счета Эскроу

Подоходный налог на банковский вклад традиционно назначается. Однако в случае счета эскроу его начисление происходит только в том случае, когда процентная ставка оказывается выше ставки рефинансирования ЦБ РФ + 10%. При этом проценты не начисляются. В связи с этим, налогообложение не практикуется.

Страхование основано на №177-ФЗ от 23.12.2003 (статья 12.1). Если с банком что-либо случится, депонент вернет деньги, полностью. Однако есть ограничение по сумме: не больше 10 миллионов рублей. Если были открыты несколько счетов, размер возмещения тоже не будет превышать установленную сумму.

Что лучше Эскроу, банковская ячейка или аккредитив?

В наши дни дополнительно пользуются банковской ячейкой, аккредитивом. Важно понимать, какие финансовые инструменты являются наиболее подходящими.

Банковская ячейка – специальный сейф, предоставляемый в аренду на определенный период времени. По желанию клиента финансовой организации к ячейке может получить доступ другой человек, документально подтвердив соответствующее право. По данной причине сейфы подходят для расчетов при покупке-продаже недвижимости. Покупатель недвижимости арендует банковскую ячейку, кладет нужную сумму. После регистрации договора продавец показывает документ сотрудникам банка, забирает деньги.

Аккредитив – это банковское обязательство относительно перевода денег после выполнения определенного условия. Обычно такой вариант подходит для проведения торговых сделок, если продавец и покупатель не доверяют друг другу. Банк становится посредником между двумя сторонами. Покупатель перечисляет деньги на банковский счет, но сумма замораживается. Затем продавец подтверждает поставку товаров, получает деньги.

Счет эскроу – это безналичный платеж. Банковская ячейка предполагает передачу наличных, поэтому вариант не подойдет, если одна сторона сделки – это юридическое лицо. Счет эскроу и аккредитив – это безналичные формы расчетов, а бенефициар получит деньги после выполнения условий. При этом форма договора аккредитива утверждена Центробанком, а ответственность за платеж несет депонентом. Досрочное закрытие счета аккредитива может выполнить депонент в любое время. Аккредитив не подойдет для долевого строительства.

Самое важное – это учитывать отличия между формами расчетов.

Как купить недвижимость с использованием Эскроу счета?

Процедура отличается. Например, учитывают форму покупку недвижимости, выбираемый объект.

Покупка недвижимости по договору долевого участия

В этом случае покупка состоится у застройщика, работающего по 214-ФЗ. Застройщик и клиент обязательно подписывают договор долевого участия, который регистрируется в Росреестре. Эскроу счет в дальнейшем открывается в определенном банке. Клиент вносит на открытый счет всю сумму или первый взнос (при покупке недвижимости в ипотеку). Затем нужно ждать завершения строительства и момента, когда дом в эксплуатацию будет введен. После этого оформляется акт приема-передачи жилья, а застройщик вправе получить доступ к деньгам.

Покупка недвижимости по договору купли продажи

Изначально клиент выбирает подходящую недвижимость для себя. После этого подписывается договор купли-продажи, причем в соглашении определяют расчет через эскроу. Две стороны приходят в банк для открытия счета, а покупатель квартиры пополняет счет. На следующем этапе регистрируется переход имущественных прав в Росреестре. Продавец получает выписку из ЕГРН, передает в банк. После успешного проведения сделки продавец вправе получить доступ к деньгам.

Договор Эскроу: для чего и как его заключать?

Договор оформляется между тремя сторонами. В документе определяют принципы схемы, при которой покупатель передает деньги агенту, являющемся банком. Продавец обязательно выполняет установленные требования, после чего получает сумму. Схема отличается удобством для каждой из трех сторон. Продавец и покупатель убеждаются в выполнении сделки. В оформляемом договоре определено, что покупатель вправе вернуть деньги, если условия не будут выполнены. Продавец гарантирует получение денежных средств после выполнения требований. Банк получает комиссию за предоставляемые сроки. Основной риск – это банкротство финансовой организации. Однако физические лица защищены. Оформление договора по счету эскроу обязательно осуществляется в 3 экземплярах: каждая сторона получает документ. Предоставление денег бенефициару становится возможным после выполнения установленных условий. Это определяет исключение нежелательных рисков, защиту интересов и прав каждой стороны.

Особенности договора Эскроу

При оформлении договора желательно ориентироваться на следующие особенности:

• Обязательно указываются данные всех участников сделки. Каждая сторона обладает одинаковыми правами. Это определяется условиями оформленного договора.
• Деньги поступают на специальный счет, данные которого указывается в договоре. Ни одна сторона не вправе пользоваться деньгами до исполнения условий или отмены действия договора.
• Требования к гражданско-правовым договорам обязательно учитываются. При этом условия, схема договора можно законно изменить по инициативе трех сторон, судебному решению или из-за изменения обстоятельств.

Оформление договора гарантирует защиту интересов, прав физических лиц.

Структура договора Эскроу

На законодательном уровне определено, что нет утвержденной структуры. Обычно документ составляется с учетом особенностей сделки и договоренностей каждой страны. Договор счета составляется по основным принципам. Принято указывать следующие данные:

• наименование каждой стороны;
• предмет договора;
• права, ответственность и обязанности сторон;
• срок, на протяжении которого действует оформленный договор;
• реквизиты;
• дополнительные положения (если в этом есть потребность);
• подписи каждой стороны, чтобы документ приобрел юридическую силу.

Такие данные обязательно прописываются. Другие изменения могут вноситься в оформляемый документ.

Образец договора об Эскроу счете

Граждане вправе оформить договор, причем образец позволяет понять суть документа. В дальнейшем возможны изменения с учетом принципов взаимодействия между тремя сторонами, отличий сделки.

Что будет если обанкротится банк, в котором открыт счет Эскроу?

В этом случае деньги вернутся покупателю. На законных основаниях возможно страхование денежных средств. Соответствующие услуги предоставляются Агентством по страхованию вкладов. Максимальный размер суммы, который может быть возвращен, - 10 миллионов рублей.

Что будет если обанкротится застройщик?

Покупатель получит деньги обратно и полностью. Это обусловлено тем, что денежные средства находятся на эскроу счете. Если застройщик обанкротится, то возможен возврат денег. Если же ввод объекта в эксплуатацию откладывается более чем на полгода, это не устраивает клиента банка, возможен возврат денег. Предполагается, что обязательства должен депонент выполнять, как и бенефициар.

В каких банках можно открыть Эскроу Счет?

На сайте Банка России доступен список финансовых организаций, которые вправе работать со счетами эскроу. Изначально соответствующее право предоставлялось только банкам с рейтингом «A-(RU)» или «ruA-» (присвоение ведется двумя лучшими и самыми авторитетными рейтинговыми организациями в банковской сфере). Ситуация изменилась в середине мая 2019 года. Тогда эскроу счета начали открывать банки с менее высоким показателем надежности - «BBB-(RU)» или «ruBBB-». На сделки в сфере кредитования долевого строительства разрешено отправлять не больше 20% финансовых активов банка. В наши дни доступны предложения кросс, поэтому клиенты выбирают определенный банковский продукт, но при этом могут воспользоваться дополнительными предложениями.

Как открыть Эскроу Счет в банке?

Схема схожа с открытием обычного счета. Главное – это определиться с условиями, при которых деньги будут выплачены второй стране. До этого средства на счетах банка находятся, а расчеты между сторонами не осуществляются.

Определиться с целью

В наши дни эскроу обязательно используют при покупке жилья по оформляемому договору долевого участия. На законодательном уровне предусмотрено, что открытие счета возможно при совершении других сделок.

Выбрать банк

Не все финансовые организации предоставляют соответствующую услугу. Это обусловлено разными причинами. Порой нет разрешения ЦБ, а иногда организации не заинтересованы в предоставлении соответствующей услуги по бизнес-мотивам.

Если предполагается покупка с ДДУ, открытие счета можно только в том банке, который является агентом объекта, где планируется приобретение недвижимости. Застройщик самостоятельно определяет банк, предоставляющий услуги.

Открыть расчетный счет

Изначально потребуется открыть расчетный счет. Правило перестает быть актуальным, если происходит оформление договора долевого участия.

Оплатить комиссию

Если открывается счет для безопасной покупки жилья по ДДУ, клиент должен оплатить обслуживание банка. Ставки у организаций разные, не фиксированные. Банки обычно определяют процент с суммы, которая размещается на счете. При покупке квартиры у застройщика что-либо оплачивать не потребуется.

Собрать документы

При покупке жилья потребуется предъявить проект договора долевого участия. Нужные документы предоставляет застройщик.

Также обязательно предоставляется паспорт для подтверждения личности.

Если клиент самостоятельно открывает счет, список документов уточнять следует в банке. Например, могут потребоваться договор-основание (определяется ситуация перечисления денег бенефициару), серия заявлений, образцы подписей.

Документальные требования обязательно должны быть выполнены.

Перевести деньги на счет

Процедура перевода денег проходит по классической схеме. Если клиент берет ипотеку, деньги также поступят на эскроу счет сразу. Затем потребуется отправиться в Росреестр и зарегистрировать ДДУ. Пополнение счета можно провести удобным способом.

Зная, что такое в банке эскроу счет, возможности его открытия и ведения, оформления договора между сторонами, удается успешно воспользоваться услугой финансовой организации для исключения нежелательных проблем в дальнейшем.