6 заблуждений об агентах недвижимости, в которые пора перестать верить

Ко Дню риелтора, который отмечается в России в этом году 17 декабря, редакция Фишек вместе с «Авито Недвижимостью» подготовила 6 главных заблуждений о работе риелтора, в которые давно пора перестать верить. Особенно тем, кто планирует покупать или продавать жилье.

Есть большая разница между «посмотреть» и «посмотреть туда, куда нужно». Опытный риелтор знает, на что обращать внимание при выборе не только самой квартиры, но и дома, а также района. Оценивая вторичную квартиру, агент по недвижимости задаёт собственнику правильные вопросы. И то, как владелец на них отвечает, помогает сформировать более понятную картину.

Во время осмотра риелтор не просто ходит из комнаты в комнату, а оценивает объект по многим параметрам. Например, обращает внимание на состояние стен (наличие или отсутствие плесени), коммуникации, расположение комнат. Профессиональный взгляд помогает понять, насколько в квартире может быть шумно (например, в случае, если лифтовая шахта расположен рядом со спальней), сыро, недостаточно светло, тепло или наоборот душно в жаркое время года. Опытные риелторы обладают хорошей насмотренностью, что позволяет уже при беглом знакомстве с квартирой выделить её сильные и слабые места.

То же касается и выбора квартир в новостройках. Агент по недвижимости знает репутацию и особенности разных застройщиков, их объектов, поэтому может облегчить процесс выбора и избавить от потенциальных проблем.

Этот пункт касается в первую очередь тех, кто покупает жилье.
Безусловно, шерстить сайты с объявлениями и сохранять ссылки на понравившиеся варианты может кто угодно. Однако за визуальным знакомством, когда квартира или дом понравились, должна следовать проверка. Вдумчивая и придирчивая.

Так вот в отличие от потенциального покупателя, который может и не пойти дальше телефонного звонка, риелтор берёт на себя изучение юридической истории жилья: проверяет переходы прав собственности, то, как проводилась приватизация, нет ли среди собственников людей, не способных отвечать за свои действия (иными словами, не состоят ли они на учете в ПНД), а также историю с наследниками — есть ли они в принципе и учитываются ли их интересы в грядущей сделке.

Зачем это нужно? Как минимум для того, чтобы не столкнуться через пару месяцев после покупки квартиры или дома с возмущенным наследником из Воркуты, в планы которого не входила продажа.

И тут можно спросить, а как же риелтор будет изучать юридическую сторону вопроса, если он не юрист. Ответ прост: чаще всего они работают в составе какого-то агентства, где есть есть штатный юрист. Вот он и занимается сопровождением сделок купли-продажи. Риелторы, работающие частным образом, как правило, тоже сотрудничают с юристами, которые оказывают поддержку.

При желании и после тщательного изучения всей доступной в интернете информации эти процедуры можно пройти самостоятельно. Вопрос в том, насколько вы готовы себе довериться и взять ответственность за безопасность сделки и сохранность денег.

Да, технически риелтор, продающий квартиру, отвечает на звонки. А еще на сообщения в мессенджерах. На множество звонков и сообщений. Другой вопрос — что стоит за этими ответами и разговорами? Во-первых, отсеивание. Дело в том, что звонить продавцу могут вовсе не покупатели, а, например, агенты, жаждущие заполучить собственника в качестве клиента. Если в объявлении будет указано, что объектом недвижимости занимается риелтор, количество таких звонков приблизится к нулю.

Помимо агентов, звонить могут «альтернативщики» — участники альтернативных сделок, которые находятся в процессе подбора варианта, но еще ни с чем не определились. И непонятно, когда определятся. Такие люди могут всеми силами пытаться зацепить продавца, взять с него какое-то обещание. Например, попросить «застолбить» за ними квартиру, клятвенно обещая купить её в конце месяца. Без гарантии, конечно. Чаще всего собственники не знают, как вести себя в таких ситуациях — соглашаться или нет, давать звонящему шанс или сразу отказывать, бронировать ли за ним квартиру, а если бронировать, то как… Риелтору, как правило, достаточно задать «альтернативщику» несколько уточняющих вопросов, чтобы понять, стоит продолжать диалог или нет.

Во-вторых, звонить могут так называемые «путешественники». Это люди, не имеющие реальных намерений купить жилье. Они просто изучают рынок. Звонков от интересующихся может быть по несколько десятков за день. В том числе — с просьбами немедленно показать объект. Опытные риелторы вычисляют «путешественников» за пару вопросов, тем самым экономя время на просмотрах, которые точно ни к чему не приведут.

Нет ничего зазорного в стремлении продать свою квартиру как можно дороже. Но часто такие желания разбиваются о реальное состояние рынка. Если риелтор говорит, что цену лучше снизить — это не значит, что он хочет насолить собственнику, вероломно лишив его денег. Агенты, как правило, дают оценку жилью не по принципу «ставь больше, авось прокатит», а исходя из ситуации по городу в целом и в каждом конкретном районе. Они владеют рыночной аналитикой, знают тренды и какой сейчас уровень спроса и прежде чем предложить цену, анализируют разные факторы. Например, сколько похожих квартир выставлено по соседству, как давно опубликованы эти предложения и другие параметры, позволяющие сформировать адекватную цену. И еще момент: агенты получают процент от стоимости сделки, поэтому им самим невыгодно занижать цену.

Да, риелтор берет комиссию за свою работу. Однако утверждать, что оплата услуг агента уменьшает прибыль продавца, некорректно. Как правило, сумма агентской комиссии закладывается в стоимость жилья и при продаже благополучно возвращается собственнику.

Учитывая, что риелтор получает процент от суммы сделки, он заинтересован в том, чтобы объект был продан по максимально высокой цене. И самое главное: риелтор знает, как этого добиться. Ведь агенты проводят сделки практически еженедельно, а то и ежедневно. Их опыт позволяет правильно презентовать недвижимость, эффективно искать и находить покупателей и, как следствие, извлекать максимальную выгоду для продавца.

Спокойно сидеть в момент подписания документов риелтор может только в одном случае. Если перед этим он сделал все необходимые действия, которые и привели к подписанию договора. До того, как продавец и покупатель встретятся, должны быть подготовлены договор купли-продажи, акт приема-передачи и сопутствующие документы, необходимые для регистрации перехода права собственности, а также выбран способ взаиморасчетов.

Справедливости ради стоит отметить, что если сделка простая (когда один покупатель, один продавец и все документы на квартиру в порядке) при желании, подготовке и наличии свободного времени можно справиться самостоятельно. Однако если речь идет о сделке с выделением доли детям или об альтернативной сделке с несколькими участниками, у каждого из которых своя цель, велик шанс запутаться в куче документов и совершить фатальную ошибку. И правило тут простое: чем длиннее цепочка, она же «паровоз», тем сложнее оформление.

Задача риелтора в этом случае — проверить всю цепочку покупателей и продавцов и правильно подготовить все документы. Ведь если хотя бы одно звено по каким-то причинам выпадет (продажа не состоится, не регистрируется переход права собственности и т.д.), развалится весь паровоз. Как итог — все остаются ни с чем, нужно начинать сначала.

Представить, что вам нужно продать свою квартиру через проведение альтернативной сделки – как раз хороший способ перестать верить мифам о работе агента по недвижимости. В альтернативной сделке, как правило, участвуют еще 3-4 собственника другого жилья причем с разными целями: кому-то нужны деньги от продажи, кому-то нужно найти и купить другую квартиру. Ваша задача — самостоятельно со всеми договориться, проверить все документы, соотнести сроки. Справитесь?