Как делится при разводе квартира в потеке

Что происходит с ипотекой при разводе

Наличие ипотечного договора существенно усложняет процедуру раздела имущества, особенно, если в семье есть несовершеннолетний ребенок или несколько. Учитывать приходится не только интересы родителей, но и детей, а также такие важные факторы: когда была приобретена квартира — до брака или в браке, купили ее на каких условиях — с брачным договором или на доверии. Брачный договор точно определяет кому и что достанется после развода. Если его нет, то российские законы говорят, что совместно нажитое имущество, а квартира, купленная после свадьбы, является таковой, делится на равных правах в соотношении 50/50. Но как можно поделить жилье, которое находится под обременением, да еще и с невыплаченным кредитом? Юридически предусмотрены разные возможности, как делится при разводе квартира в ипотеке.

Как делится квартира, купленная в ипотеку до брака

Статья 36 Семейного кодекса РФ говорит, что если квартира куплена в ипотеку одним из супругов до заключения брака, она является его личной собственностью. Точно так же состоит дело с недвижимостью, которая уже в браке получена в дар, оформлена по праву наследования или по договору приватизации — это жилье является личным имуществом мужа или жены.

Правда, есть один нюанс. Часто бывает так, что один из супругов взял ипотеку до брака, но часть выплат осуществлялась уже после регистрации семьи, на общие семейные средства. В таких случаях закон защищает интересы супруга, который участвовал в погашении займа. Если владелец ипотечного жилья добровольно отказывается выплатить потраченные деньги, вернуть их можно через суд. Нужно предоставить документы, подтверждающие участие в погашении кредита.

Есть еще один вариант: будущие супруги оформили совместную ипотеку до регистрации брачного союза. Тогда каждый из них приобретает статус созаемщика, имеющего право на определенную долю, которая должна быть четко указана в договоре. Эта доля — индивидуальная собственность мужа и жены. Раздел имущества разводящихся супругов чаще всего осуществляется заключением договора уступки, когда один заемщик уступает свою долю другому за определенную сумму денег.

В случае, если брак в итоге заключен так и не будет, вся недвижимость, приобретенная в кредит, будет принадлежать лицу, на которое оформлен ипотечный договор.

Если квартира куплена в ипотеку в браке

Приобретенная в браке недвижимость на условиях ипотеки является совместно нажитым имуществом и подлежит разделу на равных правах. Даже если все выплаты по займу производил один супруг, второй все равно имеет право на свою часть. Это закреплено в ч.3 ст.34 Семейного кодекса, где защищены интересы того из супругов, кто не имел возможности работать и получать доход вследствие проблем со здоровьем или через уход за детьми.

Ипотечная квартира, приобретенная в браке, может быть поделена несколькими способами:

1. При наличии брачного договора, который заверил нотариус, делят согласно его положениям.
2. При отсуствии такого договора совместно нажитое имущество делится пополам, но при этом будут учтены интересы детей в пользу того родителя, с кем они остаются.
3. Если при оформлении кредита супруги воспользовались маткапиталом, то суд будет учитывать долевые части детей, чей капитал был использован.
4. Когда жилье приобретено на условиях военной ипотеки, его не делят, оно полностью принадлежит военнослужащему, на которого оформлен займ. Из этого правила есть несколько исключений.

Ранее раздел жилья был возможен только если брак официальный, теперешние законы позволяют решать вопрос и при гражданских отношениях, но этому нужны определенные доказательства. Самостоятельно защитить свои права в суде очень сложно, особенно если есть ребенок, нужны советы и помощь опытного юриста.

Чаще всего в юридической практике применяются четыре варианта, как может быть разделена ипотечная недвижимость:

• Титульный заемщик — один из супругов, на которого переофомляется договор, он выплачивает кредиты до полного погашения, становится владельцем недвижимости, а второй супруг получает денежную компенсацию.
• Ипотечное жилье продается через банк, который забирает свою часть, а остальные деньги делятся по договоренности.
• Продажа объекта путем переоформления кредита без изменения его условий (процент, срок и т.д.) на покупателя, который далее будет выполнять все обязанности по ипотеке.
• Продолжать совместно на договорных началах выплачивать банковский займ, а после его погашения жилье продать или разменять.

Все договоры по недвижимости, обязательствам, долевом участии и компенсациях должны быть составлены грамотно и быть заверены у нотариуса.

Если у супругов есть несовершеннолетние дети

При наличии детей, которым еще не исполнилось 18 лет, раздел имущества, а тем более, того, что находится в банковском залоге, усложняется. В судебной практике принято вставать на сторону того родителя, с кем остаются дети. Чаще всего презумпция равности супружеских долей нарушается, на каждого члена семьи выделяется равная доля и большая часть отдается родителю, с кем будут проживать несовершеннолетние дети.

Если жилье имеет только одну комнату, оно достается матери с ребенком, а отцу возмещается компенсация в размере трети стоимости квартиры при одном наследнике, четверти при двух.

Если дети достигли совершеннолетия, они теряют право на выделения им доли в жилье родителей.

Наиболее частые споры возникают относительно того, кто и как будет выплачивать ипотеку при расторжении брака с детьми. Есть несколько вариантов решения проблемы.

• Один из супругов отказывается от своей доли в пользу ребенка, тогда банк соглашается переоформить ипотеку на второго, но при условии, что его платежеспособность может покрывать ежемесячные платежи (не больше трети доходов) и текущие расходы. Если финансовые возможности ограничены, супруги после развода остаются созаемщиками со всеми вытекающими обязанностями.
• Если бывшая жена беременна, находится в декретном отпуске или по уходу за ребенком, имеет инвалидность или временную нетрудоспособность, она имеет право обратиться через адвоката в банковское учреждение с просьбой изменить размер платежей или даже оформить кредитные каникулы, чтобы не потерять жилье.
• Мать, с которой остаются дети, после раздела ипотеки по закону имеет право направить материнский капитал на погашение своей доли в оплате. Но распоряжаться частью недвижимости (продавать или обменивать), он сможет только после полного закрытия займа.

Встречают и трудноразрешимые ситуации, требующие привлечения квалифицированного юриста. Как правило, его помощь завершается заключением сделки, в которой будут четко прописаны порядок и доля каждого из бывших супругов, их объем долговых обязательств и пути решения имущественного спора.

Как делится квартира, купленная с материнским капиталом

Законом №256-ФЗ предусмотрено, что при появлении в семье ребенка, родители имеют право направить государственную денежную поддержку на погашение ипотечного займа. Согласно ст.10 этого закона, жилье, купленное, построенное или обновленное за счет этих денег, переходит в собственность родителей и несовершеннолетнего, на которого был получен маткапитал.

При разводе каждый из родителей будет иметь право только на свою долю, а невыплаченный остаток кредита — разделен пополам или же на условиях соглашения между ними.

Отдельный случай, если муж не приходится отцом ребенку и не внесен в Сертификат на маткапитал. В этом случае он не имеет права на выделение доли, оплаченной с помощью государственной субсидии.

В случае, если один из родителей оформил отказ от ипотеки и от своей доли в недвижимости, согласно ст.38 Семейного кодекса РФ, второй супруг обязан выплатить ему стоимость доли — по нотариально заверенной договоренности или в размере, определенном судом.

Имеют ли дети права на квартиру с материнским капиталом, если родители разводятся

При использовании денег из материнского капитала на выплату ипотеки, ребенок становится одним из собственников жилья. Он имеет право на свою долю в случае развода родителей, но до достижения совершеннолетия ею будет распоряжаться тот родитель, с которым ребенок остается. При этом родитель не может ничего делать с общим имуществом без согласования с органами опеки, которые должны учесть и обеспечить в первую очередь интересы ребенка.

После достижения 18 лет он имеет право выделить свою долю и распоряжаться ею по своему усмотрению.

Как делится квартира, купленная по военной ипотеке

Один из особых видов льготного кредитования — военная ипотека. В ст. 34 Семейного Кодекса РФ сказано, что все выплаты, полученные по спецназначению, являются собственностью получателя, то есть, жилплощадь, купленная на них не относится к совместно нажитому в браке имуществу.

Квартира или дом, приобретенные по программе НИС (накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих) принадлежит только военнослужащему и не подлежит разделу при разводе, даже при наличии несовершеннолетних детей.

Выдавая военный ипотечный кредит, банки выдвигают обязательное требование к военнослужащему на заключение брачного контракта, в котором он будет указан единоличным заемщиком и берет на себя все обязанности по погашению долга. В результате жилплощадь будет принадлежать только ему.

Но в жизни ситуации бывают разные. В случае, если на погашение военной ипотеки были потрачены и личные средства другого супруга, а также совместные накопления, полученные в браке, при разводе суд обязан учитывать интересы обеих сторон. Наиболее распространенными вариантами решения проблемы являются такие способы:

1. Бывшие муж и жена самостоятельно договариваются об удобном им разделе имущества и выплате доли одного из супругов.
2. Пара обращается в суд, где заинтересованная сторона должна документально или на показаниях свидетелей доказать, что погашение ипотечного займа производилось с задействованием общего семейного бюджета. В этом случае суд учитывает интересы обеих сторон, жилье остается в собственности военнослужащего, как и обязанность выплатить взятый займ до полного погашения. А второму супругу присуждается денежная компенсация в размере вложенных средств.

Доказательствами для суда могут быть переводы с личного банковского счета (или карты) на погашение ипотеки, наличие квитанции об оплате.

При наличии несовершеннолетних детей закон запрещает лишать их жилья до достижения совершеннолетия. Если у супруга, с которым они остаются (чаще всего это мама) нет собственной жилплощпди, дети имеют право жить в квартире, купленной

по системе военной ипотеки. Мама также вправе жить с ними, пока самому младшему не исполнится 18 лет — это право защищено Семейным Кодексом.

Если один из супругов хочет оставить ипотеку себе

Нередко ипотека при разводе достается одному из бывших супругов, если пара принимает решение таким образом распорядиться общим имуществом. Как правило, такой вариант принимается, если выплачена небольшая часть кредита. В этом случает один из супругов имеет право отказаться от жилья и ипотеки, получив половину из уже погашенной суммы, независимо от наличия детей. Второй супруг берет на себя обязанности по полному погашению займа с обязательным перезаключением договора в банке только на его имя во избежание разночтений в будущем.

Самый простой способ, как отказаться от ипотеки при расторжении брака — обратиться бывшим супругам к нотариусу. Он оформит оценку ипотечной недвижимости и размера невыплаченного остатка по кредиту. После заключения соглашения о разделе ипотечной квартиры и уже выплаченной части кредита, этот документ должен быть наториально заверен. С ним надо идти в банк-залогодержатель с заявлением о заключении трехстороннего соглашения и перемене действующих лиц в договоре об ипотеке. Банк переоформляет договор на супруга, который берет выплату остатка долга на себя с последующим оформлением права собственности только на него одного.

Часто у разводящихся супругов возникает вопрос: когда лучше оформить отказ одного из них от дальнейшего участия в погашении займа — до расторжения брака или после процедуры? В юридической практике это не имеет значения, но следует знать, что раздел ипотечной квартиры после развода изменяет долю того супруга, который берет на себя обязательства погашать займ, так как выплаченная часть перестает быть совместно нажитым имуществом. Чтобы не усугублять ситуацию с пересчетами и разделом, проще всего оформить отказ непосредственно перед расторжением брака или сразу после этого, до внесения очередного платежа.

Как оформить раздел имущества

Грамотное оформление раздела любого имущества при разводе, в том числе и жилплощади, которая находится в залоге у банка до погашения ипотечного кредита — главный залог отсутствия проблем в дальнейшем. Так как брачный договор в нашей стране не нашел повсеместного распространения, то редко супругам удается полюбовно, без скандалов, по взаимному согласию договориться, что и на каких условиях кому достанется.

Надо помнить, что на раздел совместно нажитого имущества у пары есть три года (согласно п.1 ст. 200 Гражданского Кодекса РФ), но есть один важный нюанс: согласно статье 38 Семейного Кодекса РФ, трехлетний отсчет начинается не с дня расторжения брака, а с момента, когда один из бывших супругов узнает об ущемлении его имущественных прав.

Существует два пути решения проблемы. Если обе стороны нашли консенсус самостоятельно — они вместе должны пойти к нотариусу и оформить все документально. В противном случае проблемы могут возникнуть и через много лет, например, при желании одного из бывших супругов продать или обменять квартиру, которую второй супруг добровольно оставил, но это не было заверено официально нотариусом.

Когда же противоречия между разводящимися мужем и женой непреодолимы, следует обратиться в суд с исками о разделе имущества, назначения опеки над детьми и алиментам. Желательно, чтобы эти иски были отдельными, чтобы не привязывать финансовые и материальные вопросы с проблемой детей.

Соглашение о разделе имущества у нотариуса

Нотариальное удостоверение раздела имущества может быть осушествлено, как до факта расторжения брака, так и после него. Все тонкости этого процесса оговорены в статье 38 Семейного Кодекса и Законе о Нотариате N 4462-I от 11.02.1993 (с изменениями и дополнениями от 28.12.2022).

Производится процедура у нотариуса при личном присутствии (или через доверенного адвоката) путем составления письменного соглашения, в котором указаны конкретные объекты, вещи и предметы, которые достаются каждому из супругов. Нотариальный раздел основан только на личной договоренности мужа и жены при отсутствии разногласий, что указано в п. 2 ст. 38 СК РФ и ст. 254 ГК РФ. В этом случае нет необходимости проводить независимую оценку стоимости имущества.

В соглашение о разделе через нотариуса может быть включено только имущество, приобретенное во время совместного проживания на общие семейные деньги, при этом не имеет значение, на кого из супругов все оформлено. Ипотека при разводе также подлежит разделу, но об этом заключается отдельный договор, который после заверения у нотариуса должен быть подан в банк. Перед его заключением желательно проконсультироваться у банковского юриста. После заключения сделки нотариус самостоятельно вносит сведения в орган Росреестра на переход права собственности на недвижимость и землю, выполняет регистрацию его в ЕГРН.

Когда соглашение составлено юридически грамотно - это гарантия того, что в дальнейшем договорной раздел не может быть оспорен.

Есть несколько ситуаций, когда нотариально заверенное соглашение можно признать недействительным:

• если нотариус неправильно заверил сделку (не внес в Реестр);
• когда условия соглашения нарушают законы РФ (ст. 168 ГК РФ);
• если сделка оказалась мнимой (притворной), была заключена на основе обмана или под давлением;
• если один из участников соглашения оказался недееспособным или ограничено дееспособным и не отдавал себе отчет о содержании документа (ст. 171, 176 ГК РФ) .

Кстати, признание сделки мнимой или притворной (оговорено в ст. 170 ГК РФ) часто используется именно кредиторами при нарушении выплат по кредиту, в том числе, ипотечному, одним из бывших супругом. Аннулированное соглашение дает им возможность требовать погашения займа с другого супруга.

Раздел имущества супругов в суде

При отсутствии брачного договора и невозможности самостоятельно преодолеть противоречия, любой из супругов имеет право подавать иск в суд. Дело в суде должно быть рассмотрено не позже 3-х лет после даты развода.

Судья обязан рассмотреть каждую семейную ситуацию индивидуально. Чтобы оценить совместный и личный каждого из супругов вклад в имущество, назначается платная экспертиза и оценка стоимости всего, что подлежит разделу. И только после получения результатов экспертизы суд приступает к рассмотрению дела по сути, с учетом большого множества факторов.

Если в нотариальном соглашении имущество делится по договоренности, в любых пропорциях, то суд руководствуется только законом, в первую очередь тем, что совместно нажитое имущество принадлежит обоим супругам в равных долях, независимо от вклада каждого из них. Однако есть ряд существенных обстоятельств, при которых суд вправе отступить от принципа равенства долей. Одна из таких причин — ущемление прав третьих лиц, например, детей или недееспособных взрослых членов семьи.

Совместная ипотека предполагает, что супруги являются созаемщиками, даже если договор оформлен только на одного из них. Поэтому в судебной практике долг по ипотеке признается общим и делится ровно пополам, независимо от того, какая доля в квартире будет выделена каждому супругу. Это означает, что остаток по кредиту будет поделен поровну, хотя квартира может быть разделена на неравные доли. Разведенные муж и жена будут погашать свою часть кредита отдельно. Если один из них нарушит свои обязательства — второй ответственность за это не несет, банку-кредитору придется разбираться с ним самостоятельно. Но при этом продать или разменять ипотечное жилье будет невозможно до полного погашения долга.

Исключение — если один из бывших супругов оформил отказ от ипотеки и своей доли в жилплощади по договоренности или с возвратом определенной законом компенсации в размере вложенных средств, выплаченных в счет погашения долга. Тогда ипотека и квартира полностью переходит к одному лицу.

Закон предусматривает разные причины, когда суд может отдать приоритет интересам одного из супругов:

• когда второй без согласования тратил совместные доходы и имущество (играл в азартные игры, употреблял алкоголь или наркотики, умышленно портил имущество);
• если один из супругов не имеет дохода по причине плохого здоровья;
• когда один из супругов берет несовершеннолетних детей на свое полное обеспечение, отказавшись от алиментов.

В этом случает суд может увеличить долю одного из супругов, в том числе и в ипотечном жилье, но при этом сам остаток по кредиту делится поровну.

Раздел имущества при разводе, особенно жилплощади под залогом, процедура непростая, требует участия грамотного юриста и может затянуться на долгие месяцы. Важно в этот период не допускать остановки внесения платежей по кредиту, иначе банк может заявить свои права на квартиру. Об этом лучше супругам договориться полюбовно, желательно, с закреплением договоренности у нотариуса.