Как купить дом и не остаться в лопухах

После нескольких лет раздумий и сомнений один из сотрудников ФИШЕК наконец решился на покупку дома. В этом тексте он делится своим опытом поиска и лайфхаками, которые удалось собрать, общаясь с продавцами домов, юристом и риелтором.

В идеале мне хотелось найти небольшой дом квадратов на 80 из газобетона с газовым отоплением, подведёнными коммуникациями, в котором можно жить круглый год, а не только в тёплые месяцы. Территориально — в радиусе до 100 километров от Москвы. В первую очередь я решил смотреть варианты в организованных посёлках, где есть инфраструктура. Бюджет, конечно же, ограничен — не более 5 миллионов рублей.

Чтобы сэкономить время на подборе объявлений, я решил сосредоточиться на одной проверенной площадке с большой базой предложений. Поскроллив разные варианты, я выбрал «Авито Недвижимость». Во-первых, мне понравилось, что здесь много уникальных предложений с отметкой «Только на Авито». Это значит, продавец больше нигде не размещал своё объявление. Если оно активно, дом ещё не продан.

Это экономит время, потому что на некоторых других площадках часто встречаются неактуальные предложения, которые висят там месяцами, вводя покупателей в заблуждение.

Во-вторых, здесь можно предлагать свою цену на понравившийся вариант через специальную форму. Это удобно, так как тоже экономит время: можно без звонка или переписки понять, готов ли продавец сделать скидку.

В общей сложности я изучил более 50 объявлений и пока выбрал три потенциальных варианта. А вот, на что я обращал внимание в первую очередь и каких ошибок советую остерегаться тем, кто собирается покупать дом.

Ошибка №1 — плохо изучить локацию

Для начала достаточно пробежаться по карте и посмотреть панорамы, чтобы понять, как обстоят дела с инфраструктурой и элементарно с подъездом к участку. Иногда продавцы описывают в объявлении массу благ цивилизации в пешей доступности. На деле оказывается, что до ближайшего нормального супермаркета нужно ехать на электричке, а школа или детский сад находятся в соседнем посёлке через три леса.

К слову, о дороге. На Авито в фильтрах можно выставить предпочтительные варианты: например, дома с подъездом только по асфальтированной дороге.

Справедливости ради: некоторые продавцы поступают честно и дополняют объявления фотографиями подъезда к дому.

Второй момент: локацию стоит внимательно изучать ещё и для того, чтобы понять, есть ли рядом потенциальные места для многоэтажного жилого комплекса и не планируется ли поблизости строительство завода.

Так как я смотрел варианты в основном на участках под индивидуальное жилищное строительство, этот вопрос волновал серьёзно, потому что в случае с ИЖС рядом запросто могут возвести высотку.

Чтобы обезопасить себя от такого соседства, знакомый риелтор посоветовала всегда изучать генеральный план развития территории. Посмотреть его можно на официальном сайте городского округа или поселения. Обычно он хранится в разделе «Документы».

Если по карте и панорамам всё устраивает, можно потратить время и съездить на просмотр. Впрочем, есть ещё вариант немного упростить себе жизнь перед поездкой. В некоторых объявлениях на «Авито Недвижимость» есть такая фича как «Онлайн показ».

Эта опция позволяет посмотреть дом в режиме реального времени по видеосвязи с продавцом и понять, насколько честными были фотографии в объявлении.

Во время онлайн-показа можно задать интересующие вопросы, обсудить возможность скидки, ну и заглянуть во все уголки дома, которых не оказалось на фото.

По одному из заинтересовавших домов я созванивался с собственников в WhatsApp. Он ходил по дому с телефоном и поворачивал камеру туда, куда я просил, попутно отвечая на вопросы.

Видеоэкскурсия заняла около 20 минут. Владелец дома показал участкок, хозпостройки, сам дом, рассказал о соседях. Однако стоит учитывать, что качество связи со стороны продавца может быть не очень хорошим, и это скажется на картинке. Но в любом случае онлайн-показ не стоит игнорировать. Он экономит время и помогает сформировать мнение о доме и хозяине без поездки на просмотр.

Ошибка № 2 — радоваться водоёму за забором

Раньше я, как и многие, думал, что это классно иметь рядом с домом какой-нибудь симпатичный водоём. Чтобы вышел на улицу — и вот она, речка. Риелтор, с которой я консультировался перед началом поиска дома, объяснила, что дом не должен находиться в менее чем 30 метрах от водоёма.

Какой здесь вывод? Видите на карте реку или любой другой водоём рядом с домом, уточняйте, сколько до неё метров. Да и вообще — не находится ли дом в санитарно-защитной зоне водоёмов. В таких местах строительство и проживание запрещено (самострои не в счёт).

Ошибка № 3 — полагаться только на внешний вид

Внешний вид дома, его фасад и интерьер могут выглядеть прекрасно. А коммуникации и конструкции быть в ветхом состоянии. В этом случае есть только один способ защитить себя — заказать техническую экспертизу. Да, это деньги, но они несравнимы с возможными тратами в будущем, когда уже после покупки вдруг выяснится, что в фундаменте есть трещины, а крыша или мансарда утеплены не по технологии, и всё это требует ремонта и немалых вложений.

Конечно, можно самому попытаться исследовать дом. Например, пройтись с тепловизором, поискать мостики холода. Однако, на мой взгляд, безопаснее довериться специалисту, который проведёт комплексное обследование постройки и сделает официальное заключение. Разумеется, экспертизу есть смысл заказывать лишь тогда, когда дом устраивает полностью, и нужно развеять последние сомнения.

Ошибка № 4 — смотреть дом один раз в солнечный день

Сразу оговорюсь, показывать дом несколько раз, да ещё и подстраиваясь под определённую погоду, готовы не все продавцы. Впрочем, реально заинтересованные в продаже и те, кому нечего скрывать, пойдут навстречу.

В идеале смотреть дом нужно и в солнечный день, когда могут быть хорошо видны подтёки на фасаде, и в дождливую погоду. Во втором случае проще оценить недостатки кровли, а также герметичность окон и входной двери.

Ошибка № 5 — изучать не все документы

Для меня этот пункт самый страшный. Переходить к нему нужно уже после того, как дом прошёл первичный фильтр дистанционного осмотра, но так или иначе, этот шаг самый важный. И делать его лучше не в одиночку, а с юристом или риелтором, у которого есть юрконсультант. Чтобы потом внезапно не узнать, что дом — самострой и его нужно сносить, а участок наполовину принадлежит соседям.

Вот, что можно проверить самому до того, как в игру вступит юрист или риелтор. Первое: дом и земля — это два разных объекта недвижимости. А значит, и на тот, и на другой должна быть выписка из ЕГРН. Её можно заказать самостоятельно через Госуслуги или на сайте Росреестра. Из выписки станет понятно, наложены ли на дом и землю какие-то обременения.

Ещё момент по участку. Самостоятельно можно быстро проверить, всё ли в порядке с межеванием, было ли оно вообще проведено. Если нет, с таким домом лучше не связываться, если, конечно, собственник не согласится провести его самостоятельно до сделки. Чтобы проверить землю, можно найти её на кадастровой карте, вбив в поиске адрес участка.

Ошибка № 6 — игнорировать соседей

То, что утаит собственник, выдадут соседи. Из разговоров можно узнать, например, насколько исправно с улицы вывозят мусор и чистят снег зимой, как часто отключают свет, да и вообще, какие проблемы тут водятся и как в целом живется.

В одном посёлке соседка собственника рассказала, что дом, который мне так понравился, строили несколько бригад, и хозяин долго судился с застройщиком из-за качества. Якобы строители установили плиту ПК с нарушением по длине опирания на несущие стены, но доказать это в суде не удалось. На всякий случай я решил не рисковать и отказался от этого варианта.

Ошибка № 7 — верить собственнику на слово

И последнее — все шаги нужно фиксировать на бумаге. Из-за этой ошибки у меня увели действительно классный вариант. Как так вышло: мне понравился дом, но я попросил у продавца неделю на подумать, так как нужно было дождаться приезда жены, чтобы посмотреть дом вместе с ней. Собственник согласился подождать, но за сутки до намеченной встречи всё отменил. Оказалось, кто-то предложил ему чуть больше денег, и он не устоял. Обидно? Да. Можно ли было этого избежать? Да.

Как мне потом объяснила риелтор, если бы мы с продавцом составили предварительный договор купли-продажи (ПДКП), собственник бы не переметнулся. В таком договоре можно прописать разные условия. В том числе, сумму, о которой договорились, и штраф за отказ от сделки.