Крымская земля уходит из-под ног владельцев

Спустя три с лишним года после референдума о статусе Крыма власти Севастополя начали земельную ревизию, итогом которой стали 3,8 тыс. исков. В администрации города уверены: все эти участки собственники получили незаконно и должны вернуть их. Большинство пострадавших — граждане, в том числе покупатели недвижимости на вторичном рынке. Теперь им предстоит передать права на землю или снести построенные дома. Механизм компенсации пока не предусмотрен. «Ъ» выяснил, как россияне приобрели и потеряли недвижимость в Крыму.
В 2017 году департамент по имущественным и земельным отношениям (ДИЗО) Севастополя подал в суды общей юрисдикции около 3,8 тыс. исков об истребовании участков в собственность города, рассказали «Ъ» в самом ведомстве. По данным департамента, уже вынесено 900 решений, из которых 23 вступили в законную силу, 60 обжалуются.
Большая часть ответчиков — физические лица. В ДИЗО объясняют, что иски были поданы к тем, кто приобрел землю в 2015—2016 годах у собственников, получивших ее незаконно и безвозмездно.
Один из чиновников в правительстве Севастополя пояснил «Ъ», что большая часть исков подана в отношении покупателей земли севастопольской части Южного берега Крыма, включая бухту Ласпи, мыс Айя, урочище Аязьма. Эти участки выдавались администрацией Сергея Куницына, возглавлявшего город в 2006—2010 годах. Сейчас он депутат Верховной рады Украины от «Блока Петра Порошенко».

Действующие власти города уверяют, что большинство участков располагаются в лесах и заказниках, следовательно, были переданы в частную собственность с нарушением украинского законодательства.
«Люди прекрасно знали, что это земли заказника, но за взятки получали участки», — вспоминает источник «Ъ». Факт наличия проблемы подтверждал губернатор Севастополя Дмитрий Овсянников. Он говорил, что среди владельцев участков есть работники прокуратуры, судов и Службы безопасности Украины. Связаться с Сергеем Куницыным не удалось.

Но далеко не у всех разбирательства заканчиваются позитивно. Наталья Емец говорит, что вместе с сыном и мужем получила три участка в Ласпи общей площадью 30 соток по программе приватизации, объявленной еще Юлией Тимошенко в 2011 году. «Оформляли через кооператив, куда вносили взносы. В 2014 году получили собственность на землю, а кадастр оформить не успели, территория стала российской», — рассказывает госпожа Емец. В марте 2017 года она обратилась в суд, чтобы оспорить отказ в постановке двух (один успели оформить полностью) участков на кадастровый учет, и, пока шло разбирательство, узнала, что департамент имущественных отношений через суд требует изъять участки семьи из незаконного владения. «Никто из чиновников и судей не смог внятно ответить мне, почему претензии не предъявлялись раньше», — подчеркивает Наталья Емец.

Председатель Межрегионального третейского суда Москвы и Московской области Олег Сухов объясняет, что участок как юридический объект недвижимости считается возникшим с момента постановки его на кадастровый учет, межевания и установления границ на местности с занесением таковых в кадастр. «Только после присвоения участку номера и его государственной регистрации в Росреестре земля может участвовать в тех или иных сделках, в том числе быть передан в частную собственность», — объясняет он.
По опыту господина Сухова, тем, кто владеет землей, не состоящей на кадастровом учете, зачастую сложно доказать принадлежность им конкретного участка.

Сложности с установлением прав на недвижимость встречаются не только в Ласпи. Светлана Троценко с мужем переехали в Севастополь из Нижнего Новгорода. «Когда в марте 2014 года прошел референдум, мы стали подыскивать жилье в Севастополе и продавать имущество в своем городе», — говорит она. Когда нашли двухэтажный дом с мансардой, который потом купили, участок под ним был оформлен под ИЖС. Само здание не было введено в эксплуатацию, нужно было закончить отделку на первом этаже.

«В местном Росреестре мне сказали, что такой дом примут без проблем», — вспоминает она, добавляя, что уже в мае 2014 года получила свидетельство о собственности и перевезла сюда родителей. Однако в июне того же года пришло уведомление об иске от управления земельного контроля Севастополя (сейчас ДИЗО) о сносе самовольной постройки.
Разбирательство в районном суде шло девять месяцев, экспертизы показали подлинность всех документов, и мы выиграли, но город оспорил это решение.
Светлана Троценко
Суд постановил снести дом до 25 августа. Светлане Троценко удалось отсрочить исполнение решения встречным ходатайством. «Губернатор сказал, что с проблемой многоквартирного дома, построенного на земле ИЖС, нужно разбираться в суде. Но в моем доме два этажа и мансарда», — недоумевает она. По ее словам, этот случай не единичный. На одном из пикетов она познакомилась с женщиной, у которой такая же проблема в Севастополе: дом в черте города признан незаконной постройкой, собственность участка не оспаривается.

Олег Сухов объясняет, что размещение многоквартирных домов на землях под ИЖС запрещено Гражданским кодексом. «Регистрация дома как такового с получением свидетельства никак не защищает и не гарантирует права собственников и не препятствует властям или прокуратуре обратиться с иском в суд о сносе самовольной постройки», — отмечает он. Юрист объясняет, что для строительства многоквартирного дома требуется не только соответствующая категория участка, но и разрешение на строительство именно многоквартирного дома, если его нет или оно выдавалось под ИЖС, возведенное строение автоматически считается самовольной постройкой. «Отстоять многоквартирный дом почти невозможно, только через исполнительное производство и только при согласии администрации принять исправленные нарушения или переоформление разрешенного использования участка», — добавляет он.

Власти Севастополя в целом не спорят, что многие владельцы проблемной недвижимости в городе и окрестностях могут быть добросовестными покупателями. Дмитрий Овсянников упоминал, что таким собственникам заксобрание города может выделить участки в качестве компенсации. Но, по его же словам, для этого требуется внесение изменений в законодательство. Глава комитета по градостроительству и земельным вопросам заксобрания Севастополя Вячеслав Горелов уточнил «Ъ», что официального обращения господина Овсянникова к депутатам по вопросу компенсации пока не было, хотя глава города действительно «говорил об этом со спикером заксобрания Екатериной Алтабаевой».
Возможно, спокойствие чиновников объясняется спокойствием потенциальных инвесторов — массовые судебные разбирательства, на удивление, не влияют на интерес россиян к недвижимости в Крыму.
Гендиректор офиса «Миэль» в Ялте Эльвина Боси говорит, что спрос на недвижимость в Большой Ялте растет, причем максимальный интерес вызывает как раз Южный берег Крыма, в частности Севастополь. Средняя стоимость жилья в новостройках здесь составляет 80−85 тыс. руб. за 1 кв. м. Загородная недвижимости, по оценкам руководителя Domofond.ru Анны Березиной, сейчас продается в среднем по 57,7 тыс. руб. за 1 кв. м.

Александра Мерцалова, Екатерина Геращенко, Вадим Никифоров, Симферополь