Невидимые жилищные войны: рейдерские схемы чиновников и риэлторов

Ведомства, госкомпании, чиновники знают столько сравнительно честных способов отъёма денег, что никакому сыну турецкоподданного даже и не снилось. Кто как умеет, тот так и присваивает и изымает, всё зависит от фантазии нечистого на руку чиновника и места его работы. Кто-то наживается на недолговечной тротуарной плитке, кто-то финансирует фильмы, которые никто потом не увидит, кто-то превращает ведомство в семейную компанию. Возьмём, к примеру, Департамент государственного имущества (ДГИ) города Москвы. В его ведении находится один из самых важных ресурсов, сопоставимый по ценности с нефтью, золотом, платиной и алмазами. Московская недвижимость – вот с чем приходится иметь дело сотрудникам этого департамента. В частности, ДГИ занимается выморочным имуществом, которое, как по закону, так и по понятиям, должно переходить в собственность Москвы. Выморочным называется то имущество, на которое не могут претендовать наследники умершего владельца. Наследников может просто не быть, или же может случиться, что законные наследники не заявили о наследстве в установленный законом шестимесячный срок. Выморочные квартиры ДГИ, в свою очередь, передаёт тем, кому по закону полагается жильё от государства. Но некоторые квартиры оседают в больших карманах больших чиновников из департамента, особенно если сезон выдался урожайным на выморочные квартиры.

Известно, что палочная система существует в МВД. Сотрудникам устанавливают план по количеству раскрытых преступлений того или иного вида. И если вдруг в районе нет наркоманов и дебоширов, то, как говорится, проблемы индейцев вождя не волнуют. А что если в ДГИ устанавливают план по количеству изъятых в пользу города квартир? Юристы, имеющие дело с этим департаментом, утверждают, что так оно и есть. Какими методами сотрудники департамента выполняют установленный начальством план? Бандиты, не обладая большой властью, обычно действуют в лоб. То есть просто физически устраняют родственников, подделывают завещание, запугивают владельца. Но наделённый властью человек действует тоньше. Можно лишь аккуратно поставить бюрократическую подножку, и законные собственники уже остались без законного наследства. Правда, для этого должны правильно сойтись звёзды в пользу ДГИ. Например, как в деле №1.

81-летняя пенсионерка Гришина после смерти мужа в 2013 году осталась одна. Возраст и одиночество неумолимо делали своё дело, и скоро бабушке стало трудно выходить из дома, приготовить обед и вообще обслуживать себя. Ухаживать за Гришиной стала её двоюродная сестра Воронкова М., которой самой уже было под восемьдесят. В конце 2013 года Гришина уже не могла встать с кровати, но при этом ещё была в здравом уме и твёрдой памяти. Ухаживающая за ней Воронкова заключила доверенность на распоряжение деньгами больной родственницы, покупала ей лекарства, оплачивала сиделок. Гришина вовремя успела подписать всё своё имущество на двоюродную сестру Воронкову М., потому что уже в 2015 году она стала недееспособной – из-за старческой деменции никого не узнавала. При этом подписанное ранее завещание своей силы не потеряло.
Часто бывает так, что лишившиеся рассудка пожилые родственники живут долго и могут в почти вегетативном состоянии протянуть 5-7 лет. Гришина пережила ухаживающую за ней двоюродную сестру. Воронкова М. умерла в октябре 2017 года на 83-м году жизни. Пост у умирающей уже 4 года старушки приняла Воронкова Е., родная сестра Воронковой М. Она оформила опекунство, а вот составить новое завещание из-за состояния Гришиной уже было нельзя. Для получения наследства Воронковой М. надо было доказать родство с недееспособной бабулей. Тут-то и начинаются бумажные проблемы. В современном российском суде родство доказать не так уж и трудно. Для этого необходимо собрать документы, касающиеся родственных связей, найти двух родственников, которые на суде подтвердят родство, а также заплатить пошлину в размере 300 рублей. Правда, если родственная связь длинная, то необходимо предоставить свидетельства о рождении и заключении брака всех родственников, стоящих между наследодателем и наследником. Воронковой помимо своих бумаг надо было принести бумаги своей матери. Мать Е. и М. Воронковых вышла замуж в 1934 году, а во время Великой Отечественной потеряла абсолютно все документы в пожаре. Когда же после войны в связи с рождением одной из сестёр она пришла восстанавливать свидетельство о браке, то в ЗАГСе, как тогда было принято, в графу «девичья фамилия» поставили фамилию, полученную от мужа. Получилось, что как будто мать Воронковых была до брака однофамилицей своего супруга.

Воронкова Е. заранее озаботилась признанием родства и подала заявление в Останкинский районный суд. Однако суд отказал в рассмотрении дела за неимением достаточного количества фактов родства. Причём отказал суд без очных слушаний с истцом и свидетелями. В октябре 2019 года умерла Гришина, и начался отсчёт шести месяцев, в течение которых необходимо доказать родство. Внимательный сотрудник ДГИ в этот момент уже может праздновать победу, теперь отнять у бабушки квартиру почти также просто, как отнять у ребёнка конфету. И ДГИ, и суды обычно работают медленно, особенно если их никто не подмазывает, поэтому растянуть простую процедуру на шесть месяцев для чиновников раз плюнуть. На заседание суда, назначенное на 11 ноября 2019 года, Воронкова привела двух своих родственников, не претендующих на наследство. Родственники не на много младше истицы, так что собрать старушек вместе, тем более что одна из них живёт в другом городе, проблематично. Однако бабушки пришли в назначенное время в Черёмушкинский районный суд, но председатель суда Налимова отказалась заслушать свидетелей. Свой отказ она объяснила ходатайством сотрудника ДГИ Гаврикова. В ходатайстве, по словам адвоката Воронковой, было указано, что родство доказать невозможно, по сути это непрозрачный намёк на саботирование суда. При этом ДГИ не может вмешиваться в дела о наследстве, если не прошли установленные законом полгода. Два месяца для Воронковой уже истекли. Когда будет следующее заседание, неизвестно. А там, если чиновникам повезёт, кто-то из родственников уже не сможет добраться до Москвы, или сама Воронкова от треволнений и бумажной волокиты сляжет. Получается, что суд и ДГИ в деле, иначе как объяснить это наглое ходатайство Гаврикова.

Никто не вправе вмешиваться в деятельность суда. Ни ДГИ, ни родственники, ни папа римский, ни королева английская не могут никакими ходатайствами заставить судью отказаться выслушать свидетелей и признать факт родства. Однако любой нотариус и юрист скажет вам, что такое происходит сплошь и рядом. ДГИ вмешивается в работу судов и без причин затягивает вынесение решения. Если ничего не предпринять, то по истечению шести месяцев ничего уже нельзя будет сделать. Заявление-требование о беспричинном затягивании судебного процесса, грамотно составленное, поданное в письменном виде, поможет сохранить законное наследство. Но учтите, что в ответ на такую дерзость требование будут проверять тщательнее, чем космическую ракету перед запуском. Короче говоря, проблема с вмешательством в суды существует, но надежда на благополучный исход у Воронковой всё же есть.

ДГИ не всегда так внимателен к потенциально выморочному жилью. Некоторые оставшиеся без наследников квартиры могут простаивать годами. Но свято место пусто не бывает, поэтому на каждую квартиру без владельца найдётся свой чёрный риэлтор. В конце октября 2019 года полицейские взяли банду, члены которой целых 10 лет по поддельным завещаниям присваивали себе московские квартиры. Они подделывали завещания, доверенности на заключение сделок с недвижимостью при помощи “своих” нотариусов, их сообщники в архиве вносили поддельные данные в реестровые книги. Кстати, по статистике доля поддельных завещаний и доверенностей на управление недвижимостью среди всех поддельных документов составляет 55-65%. Так что при покупке вторичной квартиры надо быть предельно осторожным, ведь крайним всегда делают покупателя. Согласно неофициальной статистике, примерно каждая четвёртая квартира на вторичном рынке жилья имеет тёмное прошлое.

Часть украденных у города квартир мошенники переписывали на своих родственников, часть продавали. И вот бандитов поймали, а добросовестные собственники, купившие у мошенников квартиры, получили иски от ДГИ. Департамент имущества подаёт жалобу в суд с просьбой выселить людей из квартиры и передать её городу. Если сделка была заключена по поддельным документам, значит она недействительна. Так указано в первом пункте 302-й статьи Гражданского кодекса. Однако там же есть приписка, что в 2017 году этот пункт был признан противоречащим Конституции РФ. К сожалению, на эту поправку в судах не очень-то и обращают внимание (а может быть и тут не обошлось без ходатайств гавриков из департамента). Но разве виноват покупатель, что государство проглядело фальшивые справки и шестимесячный срок? Всем очевидно, что ситуация бредовая, но пока законопроект, защищающий добросовестного покупателя от выселения из законно приобретённой квартиры и исков ДГИ, лишь прошёл второе чтение в Думе в ноябре 2019 года. Впереди ещё третье чтение, Совет Федерации и подпись президента.

Кстати говоря, прошляпить квартиру без владельца не так-то просто. Представьте себе, умирает одинокая пенсионерка без родственников. О её смерти узнали соседи, затем участковый, ЗАГС. И участковый, и ЗАГС должны сообщить о смерти собственника квартиры в ДГИ. Конечно, можно забыть это сделать, особенно если кто-то настойчиво просит не сообщать. Дальше на квартире начинают копиться долги по коммуналке, и снова об этом должны сообщить в ДГИ. Однако кто-то может исправно платить за свет и воду. Чёрные риэлторы могут запросто продлить жизнь одинокого старика, правда, только на бумаге. Это время им нужно для того, чтобы подготовить и всунуть куда надо фальшивые документы и свидетельства. А ещё представьте себе, что покупатель живёт в законно приобретённой квартире уже пять, а то и десять лет, как вдруг ему приходит уведомление о выселении. Вот так и работают сообща чёрные риэлторы и несовершенный закон.

Риэлторы, как и чиновники из ДГИ, работают с квартирами, а точнее с чужими квартирами. И им тоже хочется оттяпать свой кусок пирога, не всё же смотреть, как другие покупают и продают. Вдобавок к описанному выше способу получения и продажи выморочного жилья стоит рассказать о методе “подселения” или, как его ещё называют, методе “кукушки”. Чтобы отобрать у собственника квартиру таким способом, риэлтору всего лишь надо завладеть долей в квартире, хоть самой крошечной, даже 1/50 достаточно будет для того, чтобы рано или поздно заполучить всю квартиру. Случается, что супруги, совладельцы жилья, разводятся, тогда один из них может продать свою долю. “Я хочу продать долю в квартире”, – такой звонок для чёрного риэлтора, как бальзам на душу. По закону у второго собственника есть преимущественное право покупки доли, поэтому риэлтор обязан оповестить всех собственников: “Внимание! Продаётся доля! Не хотите ли случаем её выкупить?” Но денег, как назло, может не оказаться, а кто-то и вовсе подумает, да кому нужны несколько квадратных метров в небольшой хрущёвке, на табуретке что ли там жить? А если расстались бывшие супруги врагами, то продавец доли может ещё и подыграть чёрному риэлтору. Есть вариант, при котором владелец доли дарит её риэлтору. В случае дарения оповещать других владельцев не нужно. Иногда и продавец не знает о том, что, оказывается, он подарил свою долю. Деньги ему дают, а где он там поставил подпись, это уже неважно. Дальше в игру вступают профессиональные выживальщики.

Говорят, что наглость города берёт. По поводу городов точно не скажем, но вот квартиры наглость точно отбирает. Выживальщики, иногда их роль играет сам чёрный риэлтор или его родственники, это профессиональные отъявленные наглецы без стыда и совести. Они начинают хозяйничать в квартире, могут врезать свои замки, пригласить пожить дюжину родственников из ближнего зарубежья, шуметь и буянить 24/7. Жилец-кукушка может даже регулярно спаивать другого собственника, выставить его сумасшедшим и упечь в психушку. Известен случай, когда половину квартиры у семейной пары захватили сектанты. Они отгородили “свою” часть, устраивали там сектантские съезды партии, а владельцев квартиры выставили наркоманами и алкоголиками, которые мешают им жить.

Главная задача выживальщиков – довести жильцов до такого состояния, чтобы они продали им свою долю за бесценок. Вот ещё один пример. У 80-летней пенсионерки Молодцовой умер сын. Ему принадлежала часть её московской квартиры. Внучка Молодцовой “подарила” эту долю чёрному риэлтору. Об этом бабушка узнала, только когда выживальщики выломали ей дверь. Помимо того, что новые жильцы разнесли ванную комнату в квартире Молодцовой, так ещё чёрный риэлтор лично наведывается к бабушке чуть ли не каждый день, унижает её, угрожает и требует продать долю за копейки. Полиция состава преступления в этом не видит, “кукушки” же законные владельцы доли. Доказать свою правоту и выселить нелюдей можно, но сложно. Для этого надо доказать в суде, что доля была не подарена, а продана, или если продана, то надо доказать, что других владельцев об этом не предупредили должным образом. Представьте, как трудно это сделать, если вам 80 лет и вы живёте в буквальном смысле в аду. Задача становится практически невыполнимой. Бандиты знают, куда можно бить.

Однако случаются и чудеса. Например, в январе 2019 года суд вернул квартиру бабушке-блокаднице Светлане Блиновой. С помощью общественной организации, защищающей жертв квартирных рейдеров, пенсионерка смогла доказать свою правоту. А попала бабушка ещё в одну разновидность риэлторской ловушки – выдача кредита под залог жилья. Блинова пришла взять кредит, там ей дали подписать кое-какие бумаги. Мошенники подсунули ей на подпись договор купли-продажи, бабушка не заметила и одним росчерком лишилась квартиры за 10 млн рублей. И тут вроде бы никакого состава преступления, сама же ведь подписала.

Как бороться с этой невообразимой наглостью и подлостью мошенников? Для начала важно знать, что описанные в статье случаи реальны, что продажа, покупка квартиры и даже вступление в наследство может обернуться катастрофой для самого добросовестного покупателя, продавцы и наследника. Наше дело вас предупредить, ваше – вооружиться.