Управление ЖКХ в Германии

ЖСК в Восточном Берлине учредили крупные промышленные предприятия в 1978г, членами стали рабочие и служащие одного завода или производства. В процессе реформирования с 1990г стали образовываться частные жилищные ООО, часть жилфонда стала передаваться в управление ООО. ЖСК в Восточной Германии – это крупные образования, включающие как правило десятки домов и осуществляющие разные функции. Но в любом случае главная – это управление. Многие ЖСК также учредили для управления жилыми домами ООО, как правило для снижения затрат. ООО, оказывая услуги ЖСК, не платит НДС 12%. В соответствии с законодательством Германии, труд работников в ЖСК оплачивается высоко, и осуществляя управление через ООО, ЖСК имеют возможность снижать стоимость квартплаты. Верхний размер квартплаты ограничивается правительством, при этом министерство ЖКХ как таковое отсутствует.

ЖСК напрямую или через ООО оказывает услуги:
- инфраструктурные, это работа управдома, уборка территории и вывоз мусора и т.д.;
- технического управления, это сантехнические и электротехнические работы, малярные и т.д;
- экономического управления, это бухгалтерия и составление бизнес-планов, отчётов и т.д.
Кроме того, ЖСК специализируется на сдаче квартир внаём, а ООО на управлении, включая все технические вопросы.

Учитывая, что в Берлине пустуют 100 000 квартир, а обеспеченность жильём достигает 48 м2 на человека, ЖСК используют различные приёмы для привлечения жильцов – бесплатный переезд и перевозка мебели, освобождение на 3 месяца от уплаты квартплаты и другие.

По мнению управляющих Восточного Берлина, управлять товариществом собственников самое приятное, так как собственник требует уюта и комфорта, в ЖСК и коммерческих домах, где квартиры сдаются в аренду, проблем больше.

Товарищество в Германии образуется следующим образом. Инвестор, собственник строительства или реконструкции жилого дома, принимает решение о разделении недвижимого имущества, и составляет заявление о разделении собственности и управлении недвижимостью, а также план разделения, где уточнено, что является общей собственностью, и имеются планы каждой квартиры и горизонтальные планы дома. План разделения регистрируется и проходит обязательный контроль, до этого продать ничего нельзя. Каждая квартира получает свою земельную книгу, имеющую три раздела:
- собственник и расположение квартиры;
- права третьих лиц на общем земельном участке и ограничения;
- привлечение кредитов.

Общий земельный участок (общее имущество) делится в зависимости от площади на 1000, 10 000, или 100 000 частей, и каждый собственник квартиры получает Х условных частей общего земельного участка, в зависимости от площади квартиры – это его право голоса на общем собрании.

С момента продажи первой квартиры появляется два собственника (дома в целом и первой проданной квартиры) и в этот момент образуется товарищество, которое не подлежит регистрации. Первый контракт с управляющим заключает собственник жилого дома, в последующем товарищество в лице совета при управляющем (в нашем понимании правление). В Восточной Германии в штате управляющих компаний как правило нет уборщиков, электриков, сантехников, маляров и т.д. – к этим работам привлекаются специализированные фирмы и частные предприниматели, по мере необходимости. В штате имеется только специалисты управления по трём направлениям – технический директор с помощниками, финансовый директор с помощниками, секретариат. Кроме того, в каждом жилом доме имеется «управдом», или хауз-мастер, к которому непосредственно обращаются жильцы, и только его они знают. Все остальные работники подрядные (сторонних организаций), и меняются при необходимости.

В Германии жильцы оплачивают 100% коммунальных платежей, малоимущие получают адресную помощь, для этого нужно «раскрыть» семейный бюджет. Кроме того, в Германии принята предоплата, то есть до наступившего месяца жилец обязан внести оплату. В начале следующего за отчётным года управляющий (управляющая компания) делает расчёт, и предоставляет его жильцу до 30 июня следующего года. По результатам делается корректировка в оплате за год в ту или иную сторону. Жилец может оспорить расчёты и обсудить проблему с управляющим.
Вне зависимости, кто управляет жилым домом, собственники квартир и наниматели получают финансовый отчёт и бизнес-план на следующий год. По законодательству, если управляющий в течении 6 месяцев не предоставляет эти документы, он подлежит замене.

Кварплата

Общая квартплата состоит из двух частей – плата за жилое помещение и плата за жилищно-коммунальные услуги и составляет в среднем 7 евро/1м2, колеблется от 5 до 8 евро в зависимости от следующих факторов:
- года возведения дома;
- общей площади квартиры;
- длительности проживания в квартире;
- количества лиц в семье.

В плату за жилое помещение входят: строительные затраты, стоимость земельного участка, проценты по кредиту на строительство, а также издержки, связанные с содержанием жилья (амортизация 1-2% в год, паушальный платёж за содержание, текущий ремонт и управление). Накопления на капитальный ремонт не могут быть менее 0,4 евро/1м2 в месяц и более 0,8 евро/1м2 в месяц, и зависят от возраста и особенностей жилого дома. Члены товариществ собственников большую часть платы за жилое помещение не платят, за исключением накоплений на ремонт и управление.

В оплату жилищно-коммунальных услуг входит (на 1м2 общей площади, включая 50% площади лоджии):
- налог на земельный участок и здание (0,20 €), отопление (0,69 €), тёплая вода (0,17 €), уборка подъезда и лестниц (0,12 €), очистка улицы (0,04 €), вода (0,37 €), сточные воды (0,11 €), лифт (0,13 €), утилизация отходов (0,15 €), газон и благоустройство (0,08 €), общее потребл. электроэнергии (0,04 €), трубочист (0,04 €), страховки (0,11 €), старший по дому (0,18 €), кабельное телевидение (0,08 €), прочее (0,04 €) всего около 2,5 евро.

При этом в Восточной Германии доля семейного бюджета на оплату квартиры составляет:
- одиноко проживающий – 26%;
- семья из 2 человек – 19,1%;
- семья из 3 человек – 18,2%;
- семья из 4 человек – 17,7%;
- семья из 5 и больше – 21%.

Существуют нюансы в оплате, так например в течении года оплата на отопление распределяется равномерно, все платежи начисляются только по м2, включая лифт и вывоз мусора, и калькулируются из общих затрат. Разумеется, отопление, вода, газ, электроэнергия оплачивается по потреблению, т.е. по приборам учёта, имеющимся в каждой квартире.