Снести без жалости: почему жилые дома в Японии «живут» всего 30 лет

С момента заселения, буквально в тот же день, ваш новенький коттедж где-нибудь в Сендае, Нагое или Кагосиме начинает стремительно дешеветь, и спустя пару десятков лет его рыночная стоимость примерно равна нулю. Почему в благополучной стране дома существуют два-три десятилетия, после чего безжалостно сносятся?

Новый, 1946 год Япония встретила в руинах. Как и Германию в Европе, эту дальневосточную островную империю беспощадно бомбила союзная авиация, в данном случае американская. Примеры Хиросимы и Нагасаки, стертых с лица земли атомным оружием, широко известны, но разрушены были не только они.

Десятки японских городов к окончанию Второй мировой представляли собой выжженную пустыню: какого-либо адекватного ответа ударам «суперкрепостей» с белой звездой на фюзеляже ни ПВО страны, ни ее авиация противопоставить не могли. Япония оказалась фактически обречена. В результате бомбежек погибли сотни тысяч человек и миллионы остались без крова.

В первое послевоенное десятилетие острейшая проблема обеспечения подданных императора жильем решалась в основном по временным схемам, но в середине 1950-х на японском рынке недвижимости произошла настоящая революция.

Государство, совсем недавно проигравшее страшную войну, принялось стремительно развиваться. Впереди его ждали «золотые шестидесятые» и роль второй экономики мира, уступающей лишь Соединенным Штатам.

Одним из следствий этого процесса был и быстрый рост численности населения и его благосостояния. Японцев становилось все больше и больше, и всем им надо было где-то жить. В стране, уже тогда становившейся инновационным лидером, выход был найден быстро: сборные дома.

Более десятка компаний, часто бывших подразделениями крупных концернов (например, Panasonic или химического гиганта Sekisui), предложили фактически изготавливать дома фабричным образом, на конвейере. Их заводы производили составные части будущих коттеджей, после чего на конкретном участке осуществлялась их финальная сборка. Такая организация процесса позволяла ускорить и удешевить строительство жилья и в конечном итоге быстро и эффективно обеспечить нуждающихся, счет которым шел на миллионы, собственными домами.

«Фабрики домов» начали штамповать их десятками тысяч, и японские города принялись резво обрастать предместьями. Вряд ли эти здания могли доставить эстетическое наслаждение: их архитектура в большинстве случаев была предельно утилитарна, — но свою задачу такие особняки, произведенные индустриальным способом, решали. Проблема была в другом: дешевизна, скорость и простота приводили к тому, что дома скоро начинали выходить из строя.

В Советском Союзе пресловутые хрущевки также задумывались как сугубо временное жилье. Предполагалось, что, оперативно решив квартирный вопрос для миллионов граждан, в скором будущем они уступят место более комфортабельным и долговечным зданиям. Однако на самом деле эти панельные пятиэтажки стали лишь очередной иллюстрацией пословицы про упорное постоянство всего временного. Нормативный полувековой срок эксплуатации хрущевок вышел, а конца их истории, за редким исключением, по-прежнему не видно. В Японии дело обстояло иначе.

Качество этих сборных японских домов, в которых поселилось поколение, рожденное экономическим чудом, на первый взгляд оказалось парадоксально неяпонским.

Страна, выпускавшая лучшую в мире электронику и крутые автомобили, производила на удивление халтурное жилье. Через несколько лет крыши домов начинали течь, в окнах появлялись щели, возникали десятки других проблем, включая даже термитов.

Дом быстро изнашивался, особенно в ситуациях, когда за ним не следили. Таких случаев было абсолютное большинство, ведь японцы знали, что продать свое жилье и компенсировать расходы на него у них, скорее всего, не получится.

Все это работало. В 1963 году в Японии построили 688 тыс. новых домов, значительная часть их сошла с конвейеров соответствующих предприятий. Спустя десятилетие эта цифра увеличилась до 1,9 млн. Растущее население процветающей страны с удовольствием обзаводилось собственным жильем, даже понимая, что спустя жизнь всего одного поколения оно не будет стоить ничего.
В отличие от других развитых государств, такие дома с течением времени дешевели. Фактически процесс падения их стоимости начинался сразу же после новоселья. Считалось, что даже на следующий день после заселения такой особняк уже должен был стоить дешевле. В этом заключался японский феномен: в массовом сознании людей утвердилась мысль, что лишь новый дом имеет какую-то ценность, которую можно выразить деньгами. Корпорации-производители охотно поддержали ее. В итоге в Стране восходящего солнца фактически отсутствовал и по-прежнему почти отсутствует, казалось бы, самый что ни на есть естественный вторичный рынок жилья.

В Европе и США в прошлом году 90% всех сделок на рынке недвижимости приходилось на жилье, уже бывшее в чьем-то употреблении, и лишь 10% — на новостройки. В Японии пропорция была обратной. Кроме соответствующего качества сдаваемых зданий, которое фактически (и, возможно, специально) ограничивало срок их эксплуатации, и уже укрепившейся в ментальности нации убежденности, что бэушный дом ничего не стоит, на формирование такой традиции оказал свое влияние еще целый ряд факторов.

Во-первых, важное значение имела постоянная сейсмическая угроза. По сути, после каждого крупного землетрясения в Японии ужесточались требования к безопасности конструкции зданий. Это касалось и индивидуального жилья. Строительные компании с удовольствием соглашались с ценными указаниями государства, ведь это давало им возможность начать продажу новых моделей домов. Соответственно, со старым жильем, не отвечавшим новым нормам, расставались без любви, без тоски и без особенной жалости. Его просто сносили, как карточный домик, а на его месте строили новую реинкарнацию. При этом, в отличие от оригинального дома, который перед сносом уже не стоил ничего, участок земли под ним имел вполне определенную цену, которая могла со временем даже расти.

Во-вторых, свою роль играла и банковская политика. Естественно, в сложившихся условиях финансовые организации куда охотнее кредитовали покупку нового жилья, чем обесценившегося дома, которому было пару десятков лет, что лишний раз подталкивало внутренне созревшего к переезду покупателя в сторону новостройки. Подобный спрос стимулировало и государство: налог за покупку свеженького дома составлял 0,4% от его стоимости, а налог за перерегистрацию права собственности на здание (в тех редких случаях, когда старый коттедж менял владельца) достигал 2%.
Однако в последние годы во всей этой устоявшейся уже десятилетиями практике наблюдается определенный перелом. Жизненный цикл зданий начинает увеличиваться, и на это есть свои причины.

В Японии достаточно радикально меняется демографическая ситуация. В 2010 году население страны достигло 128 млн человек, и это оказалась пиковая цифра. Уже восьмой год японцев становится все меньше и меньше. Если текущая динамика сохранится, к 2065 году у императора (или императрицы) останется лишь 88 млн подданных. Более того, население государства стремительно стареет: низкая рождаемость и высокая продолжительность жизни приведут к тому, что уже через 20 лет около трети всех японцев будут старше 65 лет. Все это сокращает рынок нового жилья, основными потребителями которого остаются молодежь и люди среднего возраста.

Кроме того, продолжается миграция трудоспособного населения в крупные мегаполисы. Малые и средние города и села пустеют — это естественный процесс, характерный для многих стран мира, но в японском контексте он приводит к тому, что десятилетиями работавшая схема быстрой смены поколений домов на одном участке начинает давать сбои.

Уже сейчас пустует 13% всей жилой недвижимости в стране, через 15 лет этот показатель, как ожидается, вырастет до 30%. Рынок новостроек, особенно индивидуальных, сжимается, но опаснее всего для прежних домостроительных комбинатов другая тенденция: японцы меняют свое отношение к домам, в которых уже кто-то жил.

Все бо́льшую популярность набирает модернизация уже сооруженных зданий, которая обходится заказчику дешевле сноса и нового строительства. Спустя шесть десятков лет после начала бума на собственные коттеджи японцы неожиданно выяснили, что деградировавший дом вовсе необязательно сносить, чтобы вновь ввести участок под ним в оборот. Оказывается, он поддается реконструкции, в результате которой от прежнего объекта остаются, по сути, одни лишь стены. Их можно утеплить, поменять кровлю, поставить новые окна и, главное, полностью поменять планировку.

Традиционный для послевоенной Японии дом с большим количеством небольших комнат, в которых обитают чуть ли не все поколения одной семьи, уходит в прошлое. Новые поколения уже смотрят в мир, выбирая модные в Европе и США схемы со свободными пространствами, зачастую совмещающими сразу несколько функций.

Строительные компании, прежде занимавшиеся исключительно продажей новостроек, пытаются сразу уловить и этот тренд, расширяя спектр своих услуг в сторону модернизации существующего жилья. Действуют они при этом по той же схеме, постоянно предлагая своим клиентам новые варианты трансформации, ревитализации устаревшего дома или квартиры. Для молодежи, не заставшей времена безудержного экономического бума и желающей сэкономить, это становится настоящим спасением при поиске своего места для жизни.

По оценкам правительства Японии, вторичный рынок недвижимости к 2020 году вырастет в два раза в сравнении с 2010-м и далее эта тенденция будет только развиваться. Пока его доля относительно невелика, но с течением времени эта страна станет все больше похожа на своих соседей. Еще одной самобытной особенностью Японии станет меньше, но это, скорее всего, тот самый случай, когда глобализация идет на пользу.