Как сделать жильё дешёвым

В начале 2006 однушка стоила 50 тысяч долларов, а в конце 2008 за такую же однушку пришлось бы уже выложить 150 тысяч (ссылка). Да, не удивляйтесь, тогда у нас всё считали в долларах. Дурные были времена…

Поясню на примере, как именно ипотека раздувает цены на квадратные метры.

У нас есть две квартиры и трое желающих их купить: Толстосумов, Середняков и Бедняков. Толстосумов может выложить за квартиру 5000 монет, Середняков — 500 монет, Бедняков — 300 монет. Квартиры при таком раскладе стоят 305 монет: одну квартиру покупает Толстосумов, вторую — Середняков. Бедняков остаётся без квартиры, так как 305 монет — это на 5 монет больше, чем он может себе позволить.

Банки приходят в город и предлагают ипотеку под 12% годовых. С ипотекой возможности граждан расширяются: теперь они могут выложить за квартиру втрое больше, чем раньше. Середняков может потянуть 1500 монет, Бедняков — 900 монет. Поэтому те же самые квартиры стоят теперь не 305, а уже 905 монет. Одну квартиру покупает Толстосумов, которого цена не волнует, вторую — Середняков. Бедняков снова остаётся без квартиры, так как может собрать только 900 монет, а на квартиру надо 905.

Власти принимают решение помочь Беднякову. Вместе с банками они разрабатывают программу льготной ипотеки под 5% годовых. Так как платёж по кредиту стал меньше, теперь Середняков может позволить себе кредит в 2500 монет, а Бедняков — в 1500 монет. Вы уже догадались: квартиры в городе немедленно дорожают до 1505 монет. То есть ровно до той суммы, которую Беднякову уже не собрать.

Если бы речь шла не про квартиры, а про медицинские маски, никакой проблемы не было бы: как говорят финансисты, «лучшее лекарство от высоких цен — высокие цены». Воодушевившись высокими ценами, заводы нарастили бы выпуск масок, и за несколько месяцев дефицит был бы преодолён. С квартирами, однако, так не получается, так как покупателям нужны не просто квартиры, а квартиры в определённом месте. Так-то, знаете, в Воркуте можно квартиру за 50 тысяч рублей купить, по цене мебели внутри. Но народ всё равно предпочитает покупать квартиры в Петербурге, где они стоят в 100 раз дороже. Главное правило рынка недвижимости — «место, место и место».

Пространство внутри больших городов, где все хотят жить, весьма ограничено. Следовательно, даже сверхвысокие цены не позволяют нарастить производство квартир — или, точнее, не позволяют сделать это сколько-нибудь быстро. Деньги, вынутые ипотекой из карманов обывателей, не приносят пользы обществу: их делят между собой строители, банки и, чего греха таить, коррупционеры. Место — дефицитный ресурс, а при распределении дефицитных ресурсов коррупция неизбежна. Кто жил в СССР, тот помнит.

Из всего этого следует неполиткорректный вывод. Если мы хотим сделать квартиры дешевле, нам достаточно отменить ипотеку. После этого покупать квартиры будут ровно те же люди, что и раньше, только вместо 15 лет ипотечных платежей они будут тратить 3 года на накопление полной суммы.

Модель, которую я грубо обрисовал выше, достаточно хорошо отражает реальность — недавно мы все видели, как после введения льготной ипотеки цены на квартиры резко пошли вверх. Но некоторые факторы я для ясности опустил — такие как феномен аренды или, скажем, индивидуальное строительство. Пожалуй, отдельно оговорю только одно: если в моей упрощённой иллюстрации Бедняков остался без квартиры, то в реальном мире квартира у него, конечно же, есть — просто он или живёт в квартире поменьше, или отдаёт за неё больший процент от зарплаты, или выплачивает ипотеку не 5 лет, а 20 лет.