Как вернуть в Россию доходные дома

После 1917 дома нарезали на квартиры, а квартиры — на комнаты. На качестве жилья это отразилось весьма плачевным образом. К примеру, появились проблемы с шумными, буйными и неряшливыми соседями. Раньше достаточно было пожаловаться на соседа-скандалиста управляющему. Теперь извольте терпеть — сосед пролетарий, и выгнать его оттуда, пока он не переступает определённую черту, невозможно.

Многие хотят вернуть институт доходных домов и в современную Россию — хотя бы для того, чтобы снимать жилплощадь не у взбалмошного частника, которому что угодно может прийти в голову в любой момент, а у фирмы, которая заинтересована в том, чтобы жилец платил ей деньги годами. Лично я предпочитаю жить в своей собственной квартире, но вполне могу рассмотреть и цивилизованную аренду, у аренды тоже есть свои плюсы. Снимать квартиру у частников я не хочу, — это неудобно, как бы хорош ни был ваш лендлорд, — а вот снимать квартиру у организации я при определённых обстоятельствах готов.

Впрочем, доходных домов в России нет: не в значимых количествах, во всяком случае. Сколько-нибудь крупные деньги предпочитают вкладываться в коммерческую недвижимость, в склады и торговые центры, например.

В Израиле проблему решить удалось.

Итак, в России застройщики пренебрегают доходными домами, так как с продажи квартир можно заработать больше. В Израиле то же самое — если бы государство оставило застройщиков наедине с клиентами, те и думать бы не хотели про аренду. Однако с 2014 власти Израиля начали раздавать строителям землю с условием: первые 20 лет после постройки сдавай, а после, если хочешь, можешь уже и продать.

Скептики уверяли, что ничего не выйдет, но строители приняли новые правила игры и, кажется, остались довольны. Министерство планирует развивать направление доходных домов и дальше (ссылка 1, ссылка 2, ссылка 3):

В 2014 году министерство финансов, которое тогда возглавлял Яир Лапид, приняло решение основать компанию «Дира леаскир» и под ее контролем и управлением инициировать строительство для долгосрочной аренды 170'000 квартир, которые будут обслуживаться частными застройщиками в течение 20 лет.

Идея была относительно простой: застройщики получат землю по цене на 30-40% ниже рыночной, а взамен 25-50% квартир будут переданы на 10 лет льготникам минстроя по заранее известной и контролируемой цене. Через 20 лет застройщик сможет продавать квартиры на свободном рынке.

«Сегодня в Израиле насчитывается около 17'000 таких квартир, 2500 уже заселены, остальные строятся, – поясняет Инбаль Давид. – Еще около 2000 единиц жилья находятся на стадии тендеров».

В.: Но почему вместо обещанных 150'000 квартир строятся или заселены только 17'000?

В арендованных квартирах живут 30% израильских семей. Если нам удастся в запланированные сроки построить 150'000 квартир, на их долю придется почти 20% рынка, и эти квартиры повлияют на весь рынок, потому что частным квартировладельцам придется конкурировать с предложенными нами ценами. В последние полтора года тенденция изменилась, и правительство вкладывает гораздо больше средств в проекты долгосрочной аренды. Только в 2021 году началось строительство 6500 квартир, и готовятся тендеры на еще 2000 квартир. Я уверена, что темпы будут расти.

– Этот проект был запущен еще до основания компании «Дира леаскир» и непосредственно контролировался министерством строительства. В проектах, которыми управляет наша компания, мы задаем и диктуем застройщику все характеристики строящихся им зданий и квартир. Все процессы строительства и эксплуатации квартир жестко контролируются. Но застройщик и сам заинтересован в качественном строительстве, потому что именно он на протяжении длительного времени будет отвечать за содержание квартир.

В.: Как устанавливается и корректируется квартплата?

– Квартиры сдаются имеющим право на льготное жилье по критериям минстроя по цене на 20% ниже рыночной. Застройщик вправе изменить цену через четыре года, потом – еще через три года, потом – еще через три. Он вправе повысить квартплату на 1% в год с привязкой к индексу цен. Это позволяет жильцам с уверенностью строить долгосрочные планы, не беспокоясь о крыше над головой.

Обратите внимание — «застройщик и сам заинтересован в качественном строительстве, потому что именно он на протяжении длительного времени будет отвечать за содержание квартир». Строителям в современной России очень не хватает такой мотивации. Иногда наши строители осознанно принимают некрасивые решения, так как проблема от дурной экономии вылезет только через 5 лет, а через 5 лет это будет уже не их проблема.

В России доходные дома образуются только в редких случаях, когда суровые обстоятельства заставляют владельца отказаться от продажи.

К примеру, на Госпитальной улице в Москве есть памятник архитектуры петровских ещё времён. Продать его не удалось, так как масса наложенных государством обременений заставляла всех потенциальных покупателей с ужасом отказываться от сделки. Тогда владельцы обустроили там что-то среднее между казармой и гостиницей, и начали сдавать апартаменты модным москвичам (ссылка 1, ссылка 2). Выгоднее было бы продать, но раз продать не вышло, то и доход от аренды — тоже приемлемый вариант.

Власти Израиля, как видите, на подобные единичные истории не рассчитывают, они стимулируют строительство доходных домов централизованно. Побуждающие мотивы у них такие:

1. Израиль стимулирует многодетность. Молодой семье без детей или с грудным ребёнком нужна одна квартира, когда он подрос — нужна квартира побольше, когда детей двое — ещё больше, трое-пятеро-семеро — совсем большая. Когда старший ребёнок уходит в армию, а потом во взрослую жизнь, квартиру можно поменять обратно на маленькую.

Понятно, что семьи не переезжают каждый раз при новом ребёнке. Но чем легче будет переезд, тем больше семей будут это делать. Когда ты арендуешь квартиру у организации, проблем никаких — говоришь управляющему, и тот помогает тебе переехать в квартиру в соседнем доме за один день. Когда арендуешь у частника, переезд — целое приключение.

2. Израиль стимулирует мобильность трудовых ресурсов. Идея в том, чтобы при смене работы можно было по щелчку пальцев найти квартиру в нескольких минутах ходьбы от офиса — хоть в своём городе, хоть в другом, благо Израиль небольшой. Понятно, что когда дети уже ходят в школу, так не получится. Когда два супруга работают в разных местах города, тоже надо искать компромисс. Однако остаются ситуации когда переехать стоит, а семьи не могут этого сделать, так как рынок аренды недоразвит.

За переезды выступают и зелёные сектанты, которые в Израиле не так сильны, как в подчинённой Европе, но всё же имеют громкий голос. Зелёные хотят чтобы люди жгли меньше бензина, больше ходили пешком.

3. Израиль стимулирует алию, приезд евреев из других стран. Чем больше возможностей для аренды, тем дешевле еврею обходится переселение на историческую родину. Сразу купить квартиру могут не все, да и хотят не все — такие серьёзные покупки лучше делать, получив уже опыт жизни в новой стране. Снимать же квартиру у частника, не зная многочисленных местных традиций, опасно. Могут таки надуть.

4. Израиль хочет стимулировать застройщиков делать качественный ремонт внутри квартир, комфортные общественные помещения на 1-2 этажах, хорошие детские площадки вокруг и так далее. При продаже всё это делают для галочки, так как подобные вложения окупаются плохо. При аренде ситуация другая. Если в квартире ремонт внешне хороший, а на деле плохой (как иногда и в России бывает), поменять арендодателя несложно.

Выше были причины, по которым доходные дома нужны Израилю. Я добавлю ещё одну. Когда гражданин копит на квартиру, ему нужно где-то хранить деньги, чтобы они не обесценивались — в облигациях, например, или хотя бы на банковском депозите. Тут можно как выиграть, так и проиграть, ибо цены на квартиры из года в год скачут туда-сюда.

Гораздо удобнее было бы покупать каждый месяц паи доходных домов, как это было, опять-таки, в России до революции. Стоимость пая привязана к стоимости метра, поэтому проблема колебаний цен уходит. Кроме того, доходные дома дают доход — это позволяет копить деньги быстрее.

Одна из проблем при аренде в России — низкая деловая культура граждан. Иногда приходится долго вытягивать деньги из арендатора, а он объясняет «ой, мне тут диван нужно купить, заплачу через три дня». В Израиле есть понятие «post-dated cheque», чек с отсрочкой платежа. Это документ, по которому можно пойти в банк и получить указанную в нём сумму, но не ранее указанного в чеке числа. Её спишут со счёта плательщика и зачислят на счёт получателя. Обычная практика при аренде: арендодатель просит арендатора подписать 12 чеков с датами на первое число каждого месяца на 12 месяцев вперёд. Чтобы потом вообще ему не звонить — относишь чек в банк, и получаешь деньги.

Это не страхует арендодателя от ситуации, когда у арендатора денег на счету вообще нет, а кредитный лимит выбран. Но это помогает, когда у арендатора деньги есть, но он не хочет платить.

В России понятие «чек» тоже есть в законодательстве, но у нас чеки почему-то не прижились. Может, закон формально переписан с западного, а по сути плохой, может комиссии банков высокие, может, ещё что. Кажется, в Совкомбанке есть чеки (ссылка), но я сомневаюсь, что на них можно поставить будущую дату для платежа.