Покупка жилья в Испании нерезидентом

Здравствуйте, дорогие читатели! Сегодня поговорим о теме, которую просил осветить один из наших подписчиков. Напоминаем, что каждый может предложить тему для написания статьи, нажав кнопку внизу любой из статей на нашем сайте и оставив свой отзыв или пожелание. Итак, покупка недвижимости в Испании, в том числе реализация данного процесса “нерезидентами”. Поехали.

Для начала. Разберемся, кто такой этот “нерезидент”. По оценке испанских властей, это:
- граждане, живущие на территории Испании менее 183 дней в году;
- люди, основная экономическая деятельность которых не находится в Испании;
- человек, супруг(а) которого вместе с несовершеннолетними и материально зависящими от него детьми постоянно не живут на территории Испании.

Во-первых. Необходимо выбрать тот объект недвижимости, который вы хотите купить. Договориться с продавцом или риелтором. Проверить данную недвижимость в реестре на предмет “подводных камней” в виде обременений и другого типа наложенных ограничений (к примеру, есть недвижимость, которую хозяин не может продать без согласия судебных или других органов, это может затянуть процесс сделки и так далее).

Во-вторых. Подписать договор “задатка” с продавцом или его представителем для резервирования объекта недвижимости (для окончания его показа остальным интересующимся) и начала оформления самой сделки. Тут нужно сказать, что все права каждого из представителей сторон необходимо тщательно проверить во избежание надувательства (для этого существует процедура дью-дилидженс – “https://ru.wikipedia.org/wiki/Due_diligence” – которая направлена на проверку всех документов, связанных с интересующим объектом недвижимости: долги по ТСЖ (товарищество собственников жилья), обременения, реальные права собственности, готовность к продаже и так далее).

В-третьих. Начать сбор необходимых документов для проведения самой сделки у нотариуса. Любому иностранцу в Испании понадобится для данной сделки оформить номер NIE (número de identificación del extranjero – идентификационный номер иностранца), который можно оформить в национальной полиции Испании или в консульствах за ее пределами. В идеале, конечно, еще открыть заранее банковский счет в Испании и зачислить туда деньги на покупку недвижимости, для этого придется обосновать откуда они были получены и каким образом (принимаются только “белые” средства и доходы). Открытие банковского счета в испанском банке для нерезидентов – это та еще история, кто сталкивался - сразу поймут о чем мы.

В-четвертых. После похода к нотариусу и документального оформления сделки необходимо произвести оплату налога на приобретение недвижимости (есть налог на вторичное жилье, в каждом регионе он может варьироваться, но в общем не превышает 10% от стоимости, указанной в нотариальных документах, и есть НДС для новостроек - тоже 10%). Стоит заметить, что если данный налог уплачивается позднее, чем в 30-дневный срок после сделки, можно схлопотать штраф в несколько тысяч евро. После уплаты налога все документы следует отнести в реестр недвижимости для регистрации купленного объекта на свое имя.

В-пятых. После регистрации в реестре недвижимости все документы необходимо передать или отправить в мэрию, к которой относится ваша свежеприобретенная собственность, для смены данных в ежегодном налоге IBI (impuesto de bienes inmuebles – налог на недвижимую собственность). Данный налог начисляется из расчета кадастровой стоимости жилья и может начинаться от 80 евро в год (не так важен сам налог, как несвоевременная его уплата, которая может привести к нежелательным последствиям).

В-шестых. Разыскать уполномоченное лицо в ТСЖ вашего подъезда или ЖК для постановки вас на учет как нового собственника для оплаты отчислений в счет ТСЖ на содержание здания или комплекса и прилегающих территорий, если таковые есть. Несвоевременная уплата данных взносов может привести даже к конфискации судом вашей недвижимости в счет погашения долга перед ТСЖ (крайние случаи, до такого обычно не доводят, но прецеденты в практике есть). В Испании ТСЖ – это как государство в государстве, в котором вы будете являться его частью со всеми вытекающими обязанностями (более подробно об этом в другой раз).

В последнюю очередь необходимо будет изменить данные в компаниях, которые предоставляют вам такие услуги как подача воды, электричества, газа и так далее. Далее уже можно заниматься ремонтом или начинать обживать новое жилье. Также полезным будет установить систему сигнализации с дистанционным подключением к пульту частной охранной организации и полиции. Это защитит вас от несанкционированного доступа к вашей недвижимости и убережет от так называемых “оккупантов”, которые бывают достаточно бдительны в Испании, но об этом в другой раз.

В чем же отличие покупки жилья резидентом и нерезидентом в Испании? Да ни в чем особо, кроме оформления того самого NIE, о котором мы говорили выше. Самое интересное начинается потом, когда нерезидент хочет продать приобретенную ранее недвижимость в Испании. Вот тут уже будет необычная ситуация и может понадобиться оформление дополнительных документов, но это уже совсем другая история.

Как всегда, в завершение хотелось бы сказать: конечно, все вышеописанное можно сделать и самим, но вопрос в том, на сколько у вас хватит терпения, усидчивости для изучения того, чего вы раньше не знали, и систематичности для того, чтобы не пропустить те или иные детали из-за отсутствия опыта. Если вы не юрист и не говорите на испанском, конечно, проще будет доверить все “бумажные вопросы” профессионалам, желательно тем, с кем вам лично удобно и просто работать, кто сможет вам все разъяснить и показать в законе, которых сможете понимать и проверять качество их работы: от “реестровой истории” квартиры до составления разного рода договоров, торга с продавцом либо подбора недвижимости на аукционах и так далее.
Помните: хороший юрист или советник экономит ваши денежные средства и компенсирует затраты на себя за счет своих знаний и опыта.

Продолжение следует...


Журнал “А”, рубрика “Дневник Юриста в Испании”


Copyright © "www.aJournal.info" - 2020. Журнал “А”. Испанский обозреватель. Все права защищены, воспроизведение материалов автора только с его разрешения и со ссылкой на источник.