150 день ипотеки: решили уменьшать ежемесячный платёж, а не срок

Чтобы понять и осознать принцип оплаты ипотеки, постараюсь сначала без упоминания цифр объяснить общий принцип.

Образно разобьём ипотеку на три основных понятия:
Основной долг (самое важное)
Обязательный ежемесячный платёж (второе по важности)
Срок кредита (не обращаем внимания)
Будем исходить из того, что мы ежемесячно будем платить и обязательный платёж, и сумму для досрочного погашения кредита (основной долг)

ВАЖНО! Сумму досрочного погашения вносим обязательно в тот день, когда происходит списание обязательного платежа, чтобы вся сумма «пошла» на погашение именно основного долга, а не процентов.
Не секрет, что "Сбербанк" при досрочном погашении предоставляет право выбора на уменьшение срока платежей или уменьшение ежемесячного платежа.

Погашение с уменьшением срока.
Мы вносим и обязательный платёж, и сумму досрочного погашения. Срок платежа у нас сокращается, но обязательный платёж остаётся неизменным.

Погашение с уменьшением ежемесячного платежа.
Срок погашения остаётся неизменным, но сокращается обязательная ежемесячная сумма.

Так как мы помимо обязательного платежа вносим сумму на досрочное погашение, то сумма общего долга сокращается и банк производит перерасчёт процентов на оставшуюся сумму.

Если мы выбираем уменьшение срока платежа, то, уменьшив общий долг перед банком, оставили обязательный ежемесячный платёж неизменным.

Если выберем уменьшение ежемесячного платежа, то точно так же у нас уменьшится общий долг (видим, что разницы нет), но уменьшится и сумма ежемесячного платежа.

Делая именно так, в сложных жизненных ситуациях, мы «упрощаем себе жизнь» тем, что нам нужно платить не изначально установленную сумму, а треть от неё, например. Когда мы достигнем комфортной суммы, например, 3 000₽/месяц, мы сможем вносить досрочное погашение уже в срок, понимая, что 3 000₽ всегда можно найти.

И, пока «чёрная полоса» не завершится, можно спокойно платить эту сумму. Как только «жизнь наладилась», можно продолжить «агрессивное» погашение основного долга.

При таком подходе мы не обращаем внимания на то, какой у нас срок платежа, так как первой и единственной целью стоит максимально быстро и безболезненно выплатить основной долг.

Калькуляторы расчёта ипотечных платежей.

Вещь, конечно же, полезная, но они не гибки в некоторых ситуациях.

Если вы работаете и имеете только один источник дохода с пониманием, что у вас не предвидится значительных доходов ни в краткосрочном периоде и в долгосрочном, то он вам будет полезен, и вы сможете выбрать для себя удобную схему.

Если же доходы у вас варьируются и разные месяцы можете вносить разные суммы, то калькулятор не сможет вам рассчитать никаких «схем».

Например, мой муж занимается созданием сайтов, доход стабильный, но всегда разный. Если мы сами точно не знаем, какую точную сумму будем вносить, то и с помощью калькулятора платежи (тем более на такие сроки) не получится рассчитать.

Именно поэтому важно понять сначала общий принцип.

У нас ипотека 850 000 рублей под 9,6 % на 180 месяцев.
Если мы будем вносить на ипотечный счёт 15 числа каждого месяца сумму 20 000 рублей для того, чтобы оттуда сняли обязательный платёж, а остальные перечислять на досрочное погашение, то разницы не будет никакой уменьшать мы будем срок или платёж.

Из-за того, что в первые 2-3 года очень высокие %, мы будем стараться каждый месяц внести какую-нибудь комфортную сумму, чтобы уменьшать тело кредита и сам платёж по нему. И делать это будем именно 15 числа!

Сумма платежа уменьшилась на 230 рублей. Долг перед банком составляет 808 856 рублей.

Вот такая арифметика.